凤凰物流使用权销售方案汇报.ppt

汇报时间：2015年11月10日 唐山国际凤凰物流中心商铺返租营销方案 唐山国际凤凰物流中心营销工作汇报 Contents 1、使用权商铺 2、返租 3、国际凤凰物流中心营销方案 （一）什么是使用权商铺 房地产开发商将其开发的商场、写字楼分割成不同面积单位出售，并与买方约定，在出售后的一定年限内由房地产开发商以代理出租的方式进行返租，由开发商或委托其他物业管理公司统一管理、统一经营，保证买方购买商铺后每年获得一定的收益。这种销售模式，市场称之为“使用权商铺”，也称作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有权和经营权不变，使用权分离的房地产证券化。 使用权商铺有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，但万变不离其宗，总归是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家投资。 使用权商铺的实质是房地产产品的一种营销手法，这种营销模式因为调动了开发商、投资者、经营者甚至金融机构等多方面的经济需要，故产业链得以延长，对GDP的贡献显然比单纯营销要大。 （一）使用权商铺的优势 优势一：有利于开发商快速回笼资金，扩大销售额。 可以短期内快速回收大量资金，赚取利润并且产权不变。投资型物业多数属于商业物业，若开发商选择自主经营或是只租不卖，其投资回收期少则十几年，多则几十年，这对资金实力不强、融资渠道较窄的开发企业来说是无法承受的。同时，开发商如要找到实力雄厚的投资者一次性买断整个项目也非易事。所以，本着快速套现、缓解资金压力以便开发新的投资项目的目的，建议开发商将其分割出售、利用售后返租吸引散户投资者便成为必然的选择。 利用长期稳定的回报为卖点，开发商在定价时可以适当提高单价，从而获得在一般销售模式下无法达到的销售额和利润。这也是使用权商铺的一大优势。 （一）使用权商铺的优势 优势二：保证了投资者的投资回报，容易受到投资者的追捧。 对于投资者而言，使用权商铺在包租期内能获得稳定的租金回报，而且包租期越长，回报越持久，风险就越小。特别是对于一些优质地段的优质产品，投资者甚至只要一次首付，每月租金回报除去银行按揭还有剩余。这正是投资者对售后返租的物业大肆追捧的根源所在。 对于售后回租的投资型物业，投资者一般都是在购买时便同开发商签订了返租协议，这就使得投资者不必为物业的转手或招租而四处奔波，大伤脑筋，从而大大降低了交易成本，节省了交易时间。 这类物业可能单价相对较高，但由于分割的较小，每个单元的总价不是很高，从而降低了投资的门槛，使得有较多的投资者有能力进行这种产品的投资。 （二）什么是返租 在商铺的销售中，采取所有权、经营权、使用权三权分离的模式； 为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金； 然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。 （二）返租的优势 优势一： 使用权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。 优势二： 在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。 优势三： 这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。通过拆分使用权、销售旺铺可回收巨额资金，大大缓解困扰开发商的资金紧张问题。 （二）返租的形式 虚拟产权铺位，真实回报返租。回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点。 虚拟产权铺位，虚拟回报返租。在虚拟铺位的基础上，回报是虚拟的，回报主要是投资人自身的投资款，即俗话说的“羊毛出在羊身上”。 独立产权铺位，真实回报返租。 （二）返租的正面作用及意义 商铺的返租对于商家和投资客，都有着非常重要的意义，它平衡着双方的利益关系，从而达到双方的共赢，由此可见，返租之于商家和投资客，发挥着明显的杠杆作用。 返租之商家 开发商通过返租期，实施对商家的租金优惠，使得商家在市场培育期内以较低的成本做生意。一个市场从最初的培育期到发展成成熟市场需要一个时间过程，发展商通过返租期“放水养鱼”。在市场的初期来给商户一个低成本经营的机会，降低了商场经营风险。 （二）返租的正面作用及意义 返租之投资客 投资客在返租期内拥有稳定的投资收益，同时由于经营成本低，商家能够顺利度过市场培育期的难关，返租期满后投资客得到的将是一个兴旺的商场。发展商运用返租这个杠杆，通过低租金招商，迅速引起了抢铺浪潮。由于“放水养鱼”，开发商培育了市场，使之与房地产开发一起成长，在商铺的培值中，最大的获利者必然是投资客。 开发商之返租 返租策略是以保障投资客较高的稳定回报，以优惠的租金招商为基础，或是真实的资金收益做支撑，开发商只是扮演了一个“中间调解人”的角色，拿投资客买铺钱