城市综合体物业销售应注意的几个法律问题.docxVIP

城市综合体物业销售应注意的几个法律问题“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体已经是城市商业地产的重要业态，由于城市综合体本身业态多样性，开发商大都也不会全部持有物业，其往往会将办公、居住等对统一管理要求不高的物业进行出售，以便回收投资，笔者在执业过程中，曾经就一些城市综合体的销售，为开发商提供房屋销售法律服务，现就城市综合体这一物业出售中应当注意的法律问题提出自己的观点，与各位读者交流。一、关于停车费等公共部位公益性收入的处理在司法实践中，笔者常遇到城市综合体公共部位的使用和和收益问题，比如广告收入被开发商或部分业主纳入私囊、公共场所被部分业主利用和收益的问题等等，作为房地产开发企业，在出售物业时应当考虑到这一问题。根据《物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分部分占建筑物总面积的比例确定。”《物业管理条例》第五十五条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”尽管较之单一形态的物业，城市综合体虽然是一个集办公、住宅、酒店、购物中心等于一体的建筑组群，但适用上述《物权法》、《物业管理条例》的规定毋庸质疑，其公共部位全体业主均可依法合理利用，其利用所得收益亦应归全体业主共同所有。在物业销售的过程中，若房屋销售合同或房屋租赁合同对公共部位的收益分配有约定的，按照约定进行分配；若无约定或是约定不明确的，则应按照业主专有部分占整个城市综合体总面积的比例来确定。因此，笔者在此提醒开发商，在签订房屋销售合同或房屋租赁合同时，应注意要在房屋销售合同和房屋租赁合同中对于哪些部分是共有、哪些是专有以及共有部分的使用和收益等作出明确约定，特别是地面停车费的收益、利用公共部位的广告费收入均应作出明确的约定，以免产生不必要的争议。二、维修资金的筹集与使用问题在销售合同或管理规约中明确司法实践中，经常遇到商业物业没有维修资金，公共设施、设备无法正常维修和更换，结果导致物业的公共部分、公共设施设备在投入几年后，无法正常使用，整个物业显的破烂不堪。这种情况下，开发商已经出售了部分或全部物业，且过了保修期，从法律上讲，开发商并没有相应的义务进行这些维修，但由于城市综合体这一物业形态往往难以成立业委会，发生维修事宜后再筹集维修资金也根本无法操作。作为与住宅一并开发的办公、商场城市综合体，其一般也应当交纳维修资金，即使业态不包括住宅的物业，有些地方也规定应当交纳维修资金，比如说上海明确规定办公楼也应当交纳维修资金，但不可否认的是很多地方对不含住宅的城市综合体并没有规定相应的维修资金制度。作为房地产开发商和城市综合体的管理者，城市综合体的维修资金该如何筹集和使用就成了一个比较现实的问题。针对这一问题，笔者认为，开发商在销售城市综合体这一物业时就应当考虑维修资金的筹集和使用问题，并将其写进销售合同或业主规约。先讲筹集，作为开发商应当在销售合同中明确维修资金的交纳标准和交纳方式，如果各地的法律规定有要求的，按照各地的法律规定来操作，如果没有具体要求，开发商可以与物业管理公司一起设定在业主交纳的物业费中，包含物业维修资金，该费用实行按实结算。比如说万科在上海水城路上的万科广场，其当时开发时上海市并没有相关商务楼交纳维修资金的规定，但万科物业还是采取了每月每平方米收取0.5元维修资金的作法，保证了楼宇维修、更换所需要的费用来源。关于维修资金的使用，根据《物权法》第七十六条 ：“下列事项由业主共同决定：----（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。----- ”《物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”一般来说，在城市综合体成立业委会的情况下，按照《物权法》“双多数”表决之规定是可以操作的，对于未成立业委会的这种情况下，笔者建议参考住建部《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，在销售中合同中约定：住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三