唐山地产跃进需消化52年 三线楼市泡沫浮现.docVIP

唐山地产跃进需消化52年 三线楼市泡沫浮现曾被业界视为调控“避风港”的三线城市，目前泡沫风险渐显。而曾被房企视为调控中发展利器的“三线战略”，也将面临考验。 “市场发展速度脱离基本面，部分三四线城市未来面临供应高压，这将成为三四线城市绞肉机。”上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成近日在一份研究报告中表示。 在周建成看来，近年来，三四线城市的发展普遍依赖出让土地所带来的财政收入，但其城市本身的经济及人口规模却往往跟不上房地产市场的发展速度。因此，相当部分的三四线城市房地产市场面临透支未来发展空间的问题；另一方面，持续的高体量土地供应将造成商品房市场巨大的供应压力，未来市场供求风险凸显。 “商品房供应供过于求的现象在三线城市中非常普遍，唐山等不少城市的房地产投资价值被开发商过分高估，造成了房企扎堆开发三线城市的现状。” 亚太城市发展研究会房地产分会会长、知名地产评论人陈宝存对《投资者报》记者表示。 唐山四年土地供应需52年消化 走在唐山市凤凰新城，满目皆是紧张建设中的高楼。这里汇集了万科金域华府、华润置地橡树湾、嘉里雅颂居、中国水电首郡等知名开发商的地产项目。 公开资料显示，凤凰新城规划面积23平方公里，是具有商务中心、文化中心、金融中心、总部基地等功能的现代化标志性新城区。2008年~2009年凤凰新城完成投资800亿元，2010年全年完成投资1000亿元。2011年开始进入大规模建设的新阶段。 在唐山南湖区域和大城山区域，亦有大量新房在建设，金隅、亿城等开发商均有项目。 在繁荣景象的背后，唐山房地产严重过剩的问题正引起关注。周建成调研了20个城市的2011年商品房销售总量与2008年至2011年这四年来平均土地年成交量的比例，唐山这一比例只有7.6%。“也就是说，如果按照2011年房地产销售进度，唐山要想消化掉1年的土地成交面积，需要13年时间，消化掉此前四年的土地成交量，需要52年时间。”周建成对《投资者报》记者表示。 周建成的报告中还拿唐山与北京房地产市场与城市经济指标做对比。结果发现，唐山近四年商品房用地年均成交量为2100万平方米，而北京为2268万平方米，相差无几；但唐山2011年商品房成交量为159万平，仅是北京863万平的18%。此外在城市人口总量和经济总量上，唐山与北京均相距甚远。唐山的供应压力由此可见。 在唐山资深媒体人李俊看来，唐山的外来人口较少，经济紧缩之后唐山受影响严重，本来购买力就不足的唐山现在更成为问题。“要是没有唐山后续的产业结构的调整，不能吸引外来的购买力，我觉得唐山现有的供应量超过了购买力。”李俊在6月5日搜狐焦点举办的唐山地产沙龙上强调。 “唐山的有钱一直被误读为购买力较高，这显然是一大问题。”陈宝存表示。 从经济总量上来讲，唐山的确是经济大市。2011年唐山地区生产总值(GDP)完成5442.4亿元，同比增长11.7%。虽然唐山不是河北省省会，但其无疑一直是河北经济中心，GDP多年居河北首位。唐山的GDP也远高于同为资源型城市的太原（2050亿元）和鄂尔多斯（3200亿元）。 此外，截至2011年12月唐山拥有机动车150万辆，小型汽车保有量为81.4万辆，其中私家车保有量为78.5万辆。走在唐山市街头，满眼皆是宝马、奔驰、奥迪等名车。 “唐山有钱主要是北三县有钱，但这些有钱人不一定会在唐山投资房产。”曾在唐山运作过一个地产项目的陈宝存说，唐山老板不像山西老板那么具有经商头脑，对买商铺等不感兴趣，即使购买住宅，也多会考虑去北京、天津购买。 陈宝存透露，潘石屹的SOHO中国销售团队曾经到唐山“蹲”了一段时间，欲吸引唐山老板购买SOHO在北京的商铺，但收效甚微。此前潘石屹团队曾用这一招成功“俘获”了众多山西煤老板。 过度透支城镇化的三线城市 三线城市房产供给过剩的情况并非只唐山一个。根据周建成的研究报告，包括唐山、桂林、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。 其中桂林、宜昌、扬州三地，2011年商品房销售面积占四年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.8%。此前包括芜湖、扬州、营口等地不顾中央宏观调控，屡对当地楼市进行“微调”，其原因可想而知。 以不久前备受关注的扬州为例。截至4月末，扬州市区商品房月累计可售面积286.81万平方米，同比增长35.55%，其中商品住宅160.05万平方米，同比增长65.54%。4月末商品住宅可售房源总计11550套，其中120平方米以下面积的占比33%，近七成可售住宅为120平方米以上高端物业或大户型。这也不难理解为什么扬州此次救市目标瞄准了精装修房和豪宅市场。 如果从周期来推算，目前