第一章 房地产及房地产业.docVIP

第一篇 房地产经济基础理论 第一章 房地产与房地产业 房地产与房地产业是房地产经济的基本范畴，也是房地产经济学研究的直接对象，为此，本书的研究首先就从房地产、房地产业的基本内涵和特性入手，进而对中国房地产业的产生与发展作有一个概括的阐述。 第一节 房地产 一、房地产的概念 房地产概念是房地产经济学最基本的经济范畴，科学地阐述其涵义和特征，是房地产经济学研究的出发点。 简要概括，所谓房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。这个定义包括三层涵义： 一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物。具体而言，房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等；地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等。一般自然意义上的土地的范围很广，只有当土地作为建筑地块及相关设施使用的时候，才构成房地产的组成部分；而房屋也总是建筑在一定的地基之上的，必然离不开土地。所以实物形态的房地产，包括建筑地块和地基上的以房屋建筑为主要形式的定着物，是房产和地产的结合体和统一物。 二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体。市场经济条件下，房地产也是商品，房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等各种需要；房地产商品的价值是指开发生产该房地产所消耗的人类一般劳动的凝结。在房地产经营活动中，它必须通过生产、交换、分配、消费诸环节，纳入社会再生产过程，包括房地产开发建设、销售、分配、使用，最终进入消费，当使用消耗完以后，又必然重新进入新一轮循环。这种房地产社会生产和再生产过程，就必然构成一定的经济关系。 三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。由于房地产具有空间位置的不可移动性的特点，从而与动产相区别，一般又被称之为“不动产”。在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变。例如某个家庭购买一套住宅，只能在不同的地段进行选择，但不能移动住宅本身，一旦交易完成后房屋的财产权就转移到购买者手中，任其支配和使用，由此获得了相应的财产权利。此外，还可以通过房屋租赁只转移其使用权。正因为这种权利关系的转移比较复杂，所以需办理多项手续，与一般的商品交换大不相同。房屋买卖中这种权利关系的复杂性，决定了国家必须制定相关的法律法规加以严格规范，同任何财产权一样，房地产的各项合法的权利受到法律保护，不受侵犯。 归纳起来，经济学意义上的房地产既是房产和地产的结合物，又是具有商品属性的使用价值和价值的统一体，它体现了人们之间的经济关系，是各种权利关系的总和。 广义的房地产既包括城市房地产，又包括农村房地产，本书所研究的主要是城市中的房地产。 二、房地产的构成和类型 房地产商品不仅要适应和满足多种多样的社会需要，而且涉及到社会生产和再生产的方方面面，因而房地产构成的内容相当广泛，种类繁多。从房地产商品构成的基本形态看，大体可分为三种类型。 （一）建筑地块 建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关并具有特殊用途的土地，这是房地产经济运行的基础。作为建筑用地的城市土地主要包括以下几类： （1）工业用地。即工业建设及其经营活动所必需使用的各类土地，如工业厂房及附属设施等用地。 （2）商业用地。即从事商业服务和经营活动必需使用的土地，如建设商铺及附属设施用地。 （3）住宅用地。即为满足城市居民居住需要建设住宅和营造配套设施及生态环境等所需的土地。 （4）仓库用地。即建设各类仓库所需的土地。 （5）道路交通用地。包括建设道路、桥梁等所需土地。 （6）市政建设工程用地。即城市公共性的基础设施建设用地。 （7）公共绿化用地。包括为改善城市生态环境所需的绿地建设、公园等用地。 （8）教育、文化、体育、卫生等用地。包括建设学校、文化娱乐场所、体育场馆、医院等所需使用的土地。 （9）港口建设用地。包括沿江、沿海港口建设、飞机场、车站等建设用地。 （10）办公用地。包括政府机关、工商企业以及其他各部门的办公场所建设所需的土地。 （11）军事用地。即为保卫国家安全所需的军事设施及驻军营房建设所需使用的土地。 （12）其他用地。 建筑地块在房地产中具有重要的社会经济职能。首先，建筑地块是房地产的物质载体和基础性条件，属于房屋建筑物不可分割的直接构成部分，它是房地产开发建设的基本要素和经营对象。房地产开发的前期工作最重要的是获取土地使用权，并进行土地开发和利用。其次，建筑地块是城市建筑和城市经营的重要物质基础。在城市土地中，建筑地块具有极高的经济价值，城市开发很大程度上就是充分发挥建筑地块的经济价值，促进城市经济繁荣和发展。再次，建筑地块也是城市规划