房地产行政管理教案.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 1、申请收购。城市规划区内凡符合有关法规规定的土地收购条件的土地，其土地使用权人可持有关资料向土地储备机构申请收购。 2、权属核查。土地储备机构对申请收购的土地以及政府确定予以收购的土地和地上物的权属、土地面积、土地用途、四至范围等情况进行调查和审核。 3、收购测算。市土地储备机构会同有关部门，对拟收购土地的收购补偿费用进行测算和评估。 4、申请报批。市土地储备机构依据收购费用及拟收购地块的规划方案进行地价测算和经济分析，编制土地收购方案及可行性研究报告，并提交土地收购储备申请，经市土地行政主管部门审核后，报市政府审批。 5、签订协议。收购方案经批准后，由市土地储备机构与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购协议》。 《国有土地使用权收购协议》的内容包括：①收购土地的位置、面积、用途及权属依据；②土地收购补偿费用及其支付方式和期限；③交付土地的期限和方式；④双方约定的其他权利、义务；⑤违约责任；⑥纠纷的处理办法。 6、收购补偿。市土地储备机构根据《国有土地使用权收购协议》约定的金额、期限和付款方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用。 土地收购补偿方式和标准是：①划拨住宅用地，土地不予补偿。②置换土地、盘活企业及事业单位的非住宅划拨用地，按现状用途评估的划拨土地使用权价格补偿。③以出让等方式获得土地使用权的，对土地使用权人按剩余年期的土地使用权评估价值予以补偿，如土地使用者以低于市场价格转让时，由本市土地储备机构可优先购买。④纳入收购储备范围的集体耕地，土地补偿费安置补助费、青苗及附着物补偿费等，按该地区政府征用土地征用的有关规定执行。 7、变更登记。收购补偿费用支付后，由土地储备机构和原土地使用权人到市土地行政主管部门、市房产管理部门申请办理权属变更登记或注销登记。 * * 土地使用权人申请土地收购须提供的资料包括：①土地收购申请书；②法人资格证明书；③营业执照；④《国有土地使用证》，以出让方式获得土地使用权的，还应提供《国有土地使用权出让合同》；⑤房屋所有权合法凭证；⑥主管部门的意见；⑦其他需要提交的资料。 * * * * * （七）土地收购储备的管理 城市土地行政主管部门主管国有土地储备工作，土地储备机构具体实施土地收购储备。 土地储备机构要将土地储备信息及时报送市土地行政主管部门，由市土地行政主管部门编制供地方案。 纳入土地储备范围的土地，土地使用权人不得阻挠或拒绝政府收购，擅自转让土地使用权及其地上建筑物和其他附着物的，土地、房产部门不得为其办理审批和登记手续。 纳入储备范围的国有土地其地上建筑物、构筑物依据《拆迁管理条例》的规定处理。 原土地使用权人未按本办法规定和双方协议约定交付土地及地上建筑物、期他附着物的，或者在交付土地的同时，擅自处理其地上建筑物、附着物的，土地储备机构有权要求原土地使用权人改正并继续履行有关协议，原土地使用权人逾期不履行的，土地储备机构依照法律程序要求其赔偿相应的经济损失。 土地储备机构未按协议或储备方案支付补偿费用或收购资金的，原土地使用权人有权拒绝交付土地，并可请示违约赔偿。 土地收购、开发整理中发生争议，争议双方可依照协议中的约定向仲裁机构申请仲裁或者依法向人民法院提起诉讼。 ⑴．已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10％确定。 购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。 ⑵．职工个人上市出售己购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益。其中，住房面积标准内的净收益按超额累进比例或一定比例缴纳；超过住房面积标准的净收益全额缴纳。职工个人上市出售已购经济适用住房，原则上不再缴纳所得收益。 ⑶．土地出让金按规定全额上交财政；相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50％上交财政，50％返还事业单位；属企业的，全额返还企业。 ⑷．上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和单位住房基金管理，专项用于住房补贴。 ⑸．土地出让金，相当于土地出让金的价款和所得收益缴纳和返还的具体办法，由各地财政部门会同土地行政管理部门和房产行政主管部门制定。 　已购公有住房和经济适用住房上市　出售土地出让