制度和其对大陆土地储备制度的启示.pdfVIP

《亚太经济》2009年第2期 香港土地批租制度及其对大陆 土地储备制度的启示 戴双兴 《内容摘要l 土地批租制度是香港社会文化传统背景下的较佳选择，为香港社会经济的可持续发展和长 期稳定繁荣奠定了基础。本文借鉴香港土地批租制度的经验，对完善大陆土地储备制度提 出几点对策建议。 《关键词I 香港土地批租制度土地储备制度 17—04 《中图分类号lF120．3《文献标识码lA 《文章编号l1000—6052(2009)02—01 香港特别行政区位于中国东南端，由香港岛、九 公开拍卖：对地理位置好或者是商业中心竞争性 龙半岛和新界组成，2005年陆地总面积1104平方公强的土地，采用公开拍卖方式出让土地。在预定的时 里，其中能够作为人们生产和生活的土地不到30％， 间、地点公开举行，南政府部门主持。拍卖人公布拍 但在这块“弹丸之地”上，不仅容纳了694万人，而卖条件和底价，竞投者通过举手报价的方式进行竞 且是国际贸易中心、国际金融中心和旅游胜地。香港 争，土地由竞价最高者获得。公开拍卖的好处是当现 土地利用效率如此之高，主要归功于香港土地批租制 场竞投氛同好时，可以刺激较高的成交价，而且市场 度的成功实施。土地批租制度保证了香港城市建设的 的透明度高，增强市场效率。其缺点是当无人问津 土地供应，并为政府提供了町观的财政收入。本文拟 时，市场反映亦很大。 对香港土地批租制度进行考察，以期对大陆正在进行 公开招标：招标的土地主要针对较少人有兴趣或 的土地储备制度有所启示。 资本参与的土地建设项目，具体是指在一段时问内， 一、香港土地批租制度的主要特点 让一些有兴趣的土地发展经营者以书面投标的方式， 自从英同占领香港后，香港土地所有制从封建所 争夺某一土地的使用权，投标的内容不仅仅限于出 有制变为英国皇室所有制，在这一过程中，香港岛居 价，还包括详细的发展计划。落标后，由政府组织专 民原先的土地业权全被否定。其后，因为社会观念发 家评标，择优批租给某个地产商。出价最高者不一定 展及社会舆论作用，香港土地又从土地皇室所有制变 中标，评标要综合各个方面的因素加以考虑。 为政府所有制。此后，香港实行政府所有制下的土地 私下协议：对一些需要加以扶持部门或单位的用 批租制度，这种所有制严格限制土地所有权的转让， 地，如兴建学校、医院、市政公共设施和其他福利 政府出让的只是土地使用权，通过土地契约将不|一J期 设施等土地供应，多数采用私人协议批出，以增加政 限的土地使用权批租给受让人。任何单位和个人只能 府对用地的控制。私下协议由承租人向政府有关部门 从政府手中取一定年期的土地使用权，在土地所有权 提出租地申请，经批准后，双方签订租地合约取得土 不变的情况下，使用权可以灵活处理。1997年香港地使用权的方式。fl：协议批地收取的土地出让金可能 回归后，土地批租制得到延续。按照《香港特别行政 是象征性的(如非盈利性的学校)，也町能是一个完 区基本法》第七条规定，香港境内的土地属于国家所 整的市场价值(如对公共设施建设的公司)。 有，由特区政府负责管理、使用、开发、出租给个 自从1997年香港特区政府推出“八万五”政 人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行 策心1后，香港房地产市场就出现供过于求的局面，楼 政区政府支配。 市价格大幅下调，至2002年底，物业缩值60％。[3·特 1．土地批租方式 区政府为了挽救楼市，开始在土地供应系统上下工 香港在坚持土地公有制的前提下，将土地使用权 批租给受让人，土地批租主要采用公开拍卖、招标、 新的土地供应方式：用地申清表，也就是所谓的勾地 私下协议和I临时租约四种形式。 表。勾地表