第12章-胶州青年水库.pptVIP

经济运行判断 1、胶州概况 1.4经济概况 项目的实施发展判断 随着胶州入住企业的增多，为本项目的发展定位提供了另一良好的发展机遇和发展的可行性； 胶州具有悠久的商业历史传统，历来商业比较发达。随着同三高速公路、胶新铁路的建成和青岛港口西移，胶州立足不断改善的区位优势、交通优势和临港优势。 房地产市场运行判断 目录 1、房产市场整体运行分析 1.1、市场供求状况 1.2、市场成交走势分析 2、黄岛房产销售市场分析 2.1项目周边竞争板块市场分析 房地产市场运行判断 1、房地产市场整体运行分析 1.1市场供求状况 【 土地市场发展缓慢，地价平稳，区域之间价格差距较大，供应体量大，未来商品房市场竞争激烈】 房地产市场运行判断 1、房地产市场整体运行分析 历年开发区房地产投资情况 1.1市场供求状况? 2011年，胶州新房成交量突破1万套，位居青岛七区五市季军，占青岛成交总量的11%。 房地产市场运行判断 1、房地产市场整体运行分析 1.1市场供求状况? 近期部分土地成交情况 位置 面积（万㎡） 地价（元/㎡） 楼面地价（元/㎡） 少海南路东、云溪河南侧 6.5 1500 1500 北京路南、规划路东侧 6.9 680 520 温州路东、青岛路南侧 6 1200 550 广州路东、青州路南侧 2.1 3400 2300 【 房地产市场总体发展平稳，项目市场周期波动频繁、去化不稳定，市场竞争激烈】 房地产市场运行判断 2、胶州房地产销售市场分析 【市场板块划分不明显，区域之间竞争激烈】 房地产市场运行判断 2、胶州房地产销售市场分析 2.1项目周边竞争板块市场分析? 市场部分在售项目 项目 产品类型 面积区间（㎡） 主力面积（㎡） 价格区间 （元/㎡） 客户 青湖国际缇香郡 多层小高层住宅 70-113 70-90 均价5100 地缘性刚需及首改型客户 艾维拉 （太和旺邸二期） 独栋联排别墅 317— 320-410 均价7300 再改型中高端客户 房地产市场运行判断 2、胶州房地产销售市场分析 艾维拉——基本情况 开盘时间 2011年11月20日 规模 占地面积500余亩，规划建筑面积30万平方米，容积率：1 产品形式 联排、类独栋别墅 价格 均价：7300元/平方米， 月供：10000-15000元，首付：80-100万 历史价格：2013-05-21 均价 7300元/平米 ，2013-05-14 均价 7300元/平米 2013-04-19 均价 7300元/平米 ，最低总价 90万元/套 户型面积 主力户型面积从240到300平米，约2627户。 配套 周边配套：　　自然景观:太和旺邸北侧为风景优美的生态湿地——青年水库，南侧为小荒村水库。双湖环绕、奢水而居，处处欣赏湖之美妙大景。历经风雨及阳光，沉淀出醇厚的水韵波光、人文积蕴，得以成就上风上水的风水宝地。更以“国际高端居住区”的定位，成为胶州的天然生态屏障、高端宜居典范社区、养生豪宅。 车位配比：1：1 项目优势 周边环境好。价格优势 项目劣势 配套不完善 感谢您的关注 胶州市青年水库南侧地块介绍 项目地块分析 1、项目区位分析 1.1宏观地理分析 胶州市地处黄海之滨、胶州湾畔，因东南临胶州湾，以胶水而得名。1987年2月经国务院批准，在青岛地区第一个撤县设市。陆地面积1324平方公里，海岸线25公里，辖6个镇、6个街道办事处、811个行政村，67个居委会，户籍人口80.9万人。先后被授予国家卫生城市、国家环境保护模范城市、国家园林城市、全国科技工作先进市、中国最具幸福感城市等荣誉称号，列福布斯中国大陆最佳县级市第19位。 项目地块分析 1、项目区位分析 1.2地块区位分析 项目地块位于胶州市青年水库南侧 地块东侧：规划中的温州路 地块西侧：市政规划的大学区 地块南侧：小荒村水库 地块北侧：青年湖; 背靠市府大厦，南瞰美丽的胶州湾，北临风景优美的青年湖畔，自然条件优越 项目地块分析 2、地块现状解析——胶州市新城区中心区位，地理位置优越 项目位于胶州市青年湖南岸，距离胶州市政府2000m 属于新城区中心位置 项目地块分析 2、地块现状解析——周边城市道路系统发达，交通便利 项目周边交通发达， 香港路、海尔大道、福州路、正阳路等城市主干道环绕项目四周。 距离胶州湾高速出口3000m，同三高速出口7000m 购物场所： 与市政府隔水相望， 10分钟到达老城区 周边利群、银座等高端商业即将营业 项目地块分析 2、地块现状解析 东湖公园 青年湖 三里河公园 胶州一中 香港路小学 香港路小学 胶州第四实验小学 项目地块分析 2、地块现状解析 多伦多中英文学校 2.3地块周边配套 文化教育： 多伦多中英文学校近在咫尺 项目地块分析 2、地块现状解析