济南旅游路汉峪片区2014G129、G130、G131地块前期可研方案.docVIP

`济南旅游路2014-G129、G130、G131地块 可行性研究方案 一、项目概况 （一）地块区位及四至 地块位于济南市奥体板块汉峪片区内，北侧距离济南东西干道经十路，发展该地块周边为山体、待开发用地等，目前渣土等较多。 （二）地块指标 2014-G129、2014-G130、2014-G131三宗土地捆绑出让，总占地面积226965㎡（合340.45亩），可规划地上建面40.84万㎡，地下建筑面积16.09万㎡。 要求配建一处9班幼儿园，土地划拨出让，建成后无偿移交政府，采取建筑产业化技术建造的地上建筑面积不少于20%。具体如下： 土地 编号 占地面积 （㎡） 土地 用途 容积率 建筑 密度 地上建面（㎡） 地下建面 （㎡） 限制条件 2014-G129 51207.3 居住 2.2≤地上≤2.6 地下≤0.9 地上≤30% 地下≤50% 133139 46087 限高80米；车位配比不小于0.8个；配建不小于5000平米的社区中心；采取建筑产业化技术建造的地上建筑面积不少于20%。 2014-G130 129021.5 居住 1.0≤地上≤1.3 地下≤0.6 地上≤25% 地下≤50% 167728 77413 沿山限高35米，其他60米；车位配比不小于0.8个；采取建筑产业化技术建造的地上建筑面积不少于20%。 2014-G131 46736.1 居住 2.2≤地上≤2.3 地下≤0.8 地上≤30% 地下≤50% 107493 37389 限高60米；车位配比不小于0.8个；采取建筑产业化技术建造的地上建筑面积不少于20%。 合计 226965 408360 160888 （三）片区规划 项目所在为济南市政府重点规划的汉峪片区，其中沿经十路为汉峪金谷项目，规划为济南未来金融中心，包含总建面约470万平米的写字楼、大型商业等。旅游路两侧集中为居住，包括省直、市直单位及部分金融企业宿舍等。 其中目标宗地所在的旅游路南侧区域规划地上住宅建筑面积约186万平米，综合容积率约2.2。片区规划有幼儿园、小学、初中等教育设施，以及公园、公共交通站、地铁站等，全部临近地块周边，未来升值潜力较大。 （四）周边配套 项目临近旅游路、经十路等，但作为新建设区域，目前公交配套暂不成熟，公交站点均在1公里以外，但未来规划利好。1公里内未来计划引进佳世客、银座等，商业配套将逐渐完善。2公里内有海尔绿城全运村及中海奥龙观邸等成熟高档社区，可借势其社区配套。5公里以内为奥体CBD核心，未来有华润万象城，汉峪金谷金融中心等，城市配套齐全。 二、市场情况分析 （一）区域土地市场分析 1、区域土地市场情况 项目所在高新区作为济南市重点发展的区域，土地供应、成交，回升014土地供应折合建筑面积133万㎡，面积214万㎡，1551元/㎡。 2、典型土地成交情况 近两年地块周边共成交住宅用地18宗，成交建筑面积270万㎡，成交均价约390万元/亩，折合楼面价约2430元/㎡；其中距离项目最近的2014-G084、2014-G085地块楼面价约2930元/㎡，2014-G087地块（住宅）楼面价约2800元/㎡。具体如下： （二）区域住宅市场分析 1、区域住宅市场运行情况 区域住宅市场近三年供应量、均呈现上升趋势，9140元/㎡。 月份 2012 年 2013 年 2014年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2014年 合计 应面积 （万㎡） 52 74 0.7 1.5 15 9 8.1 7 23 12 14 11 7.8 7 116 成交面积 （万㎡） 36 55 3 2 4 7 3 4 7 7 7 9 12 12 77.4 成交 均价 （元/㎡） 6840 7508 8403 9528 8924 9089 8572 9290 9070 9640 9548 9280 9179 9164 9140 2、区域住宅成交面积段分析 从面积段看，-90㎡、-140㎡产品平衡，其余面积段产品供求比在-2左右。 3、住宅典型竞品分析 目标地块周边竞品项目较多，以高层产品为主，价格约在8000-10000元/㎡。具体如下： （1）舜奥华府 项目占地14.7万㎡，建筑面积47万㎡，容积率3.2，约4934户。共规划27栋楼，其中北区15栋，南区12栋，5栋叠加复式，22栋高层。 土地价格 :2010-G048地块于2010年3月23日竞得，成交总价85352万元，折合781万元/亩，楼面价约4882元/㎡；2010-049地块于2010年3月23日竞得，成交价格96248万元，折合858万元/亩，楼面价约4600元/㎡。 产品情况 : 面积区间90-300㎡，主力面积110-170㎡。 销售情况 :项目最