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【北美购房网】 美国房产投资，史上最全税务指南来了！ 在美国投资房产相对中国复杂很多。很大一部分原因来自美国国家税务局 (IRS) 的繁琐税务政策。好不容易怀着激动的心情选好了房，买了！可是，买房卖房 如何合法规划避税，出租房如何合理从税务角度利益最大化，你准备好了吗？ 这个问题至关重要！一般美国房产公司都需要请职业会计师或律师来处理税务 问题。这里，小乐请来了“遇见俄勒冈” 的小伙伴，为您科普一些投资房产的税 务知识，如果你能坚持看完，绝对能顶大半个 CPA ！ 买房就像一部好剧，每一个环节都是一个精彩故事。接下来，就请跟随小编来 一同观赏这部从买房到卖房的年度大戏吧。不管你是准备买房，还是已拥有一 套以上房产的有房一族，甚至你已决定使用公司名义来投资房产，希望此文都 能给你一些帮助。知己知彼，才能百战百胜！ 第一集 买房准备 作为一个精明的买房族，从开始准备买房起，你就要计划怎样最大化的减少你 将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发： 用途：是否用于自住，还是用于出租从产生现金流 时间：是否在不久将来打算卖掉，是否期待升值 身份：是否是美国税务公民（不同于移民法律规定的美国公民） 债务：是否考虑资产保全，或房产债务与个人分离。 为何要考虑用途？ 因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道，关乎哪些支出减免你可以使 用，哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以 什么形式来拥有房产，能更好的实现你的用途。 房产的主要拥有形式： 个人直接拥有 如果是自住 ，你的房子只有支出没有收入，那么你只需要用到Schedule A ，分 项扣减额（Itemized Deductions，以下简称 Sch A ）。如果全部或部分出租，那 么你就要使用到 Schedule E，房产以及其他投资收入（Rental and Royalty Income，以下简称 Sch E）了。 公司形式拥有 房产投资通常以合伙企业 (Partnership)，有限责任公司 (Limited Liability Corporation)，或是小型企业股份公司 (S-Corporation) 形式运营。以公司 形式运营的好处是，公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法 律责任。但是，你会需要额外报公司 Form 1065 或是 Form 1120S 税表， 其中有一页 Form 8825 就是你的房产明细。公司会在报税完后给你发一 张 Schedule K-1，流入你的个人所得税表 Form 1040 （Individual Income Tax Return）中。 为何要同时考虑卖出时间和用途？ 美国“主要住宅” (Primary Residence) 卖房可以享受 $250,000 （单身纳税人）至 $500,000 （夫妻纳税人）的免税额。简单来说就是，你的房子卖出时若是增值 了，只要满足以下几个条件便可以免除增值税：1) 必须是你的“主要住宅” ，2) 持有房屋所有权 5 年，3) 在卖房前的 5 年内至少有 2 年住在这里。而且呢，每 一次房屋买卖的间隔不能少于 2 年。是不是很简单？下面我们来举几个例子： A 君买了第一套房子作为主要住宅，自住 2 年，出租 3 年，然后卖出赚 了 25 万。那么，这 25 万增值完全免税哦！ B 君买了第一套房作为主要住宅，自住 1 年，出租三年，搬回来住 1 年，然后卖出赚了 25 万。买房后自住不到两年导致“主要住宅”动机被 损，第一年的自住在出租三年后不再有效，那么只有最后 1 年自住有 效，而 IRS 就搞出了个案例说是按最后自住的 1 年/2 年的比例来计算增 值税。于是 B 君按照比例 12.5 万的增值需要缴资本利得税（Capital Gain ，税率 15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750 的税 哦！ C 君买了第一套房子作为主要住宅，自住 2 年，出租 4 年，然后卖出赚 了 25 万。虽