补充讲义 基准地价修正法 路线价法 102.pdfVIP

《房地产估价》补充讲义 ——基准地价修正法与路线价法 1 基准地价修正法 1.1 基准地价的概念和特点 1.1.1 基准地价的概念 基准地价是指在城镇规划区的范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土 地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价日期上法定最高年期土地使用 权区域平均价格。 基准地价是目前区域平均价的最常见形式。通常由政府组织或委托评估，评估结果须经 政府认可。 1.1.2 基准地价的特点 (1)全域性：基准地价作为一个城市平均土地价格的反映，应该能够代表城市所有的土 地，也就是说，城市中的任何一个区域、任何一种类型的土地，都能够找到对应的基准地价。 (2)平均性：基准地价反映一个区域中土地收益或土地租金、价格的平均水平，可以采 取平均数或众数表示一个区域中的基准地价标准。 (3)分用途：基准地价虽然反映城市中平均的地价水平，但是不区分用途的平均地价是 没有意义的，因此，即使在同一区域中，不同利用类型的土地，也应当有不同的基准地价标 准。 (4)有限期：基准地价是有限年期的土地使用权价格。土地价格与其使用年限有很强的 相关性，因此，在基准地价评估时，应当设定一个明确的土地使用期限。 (5)时效性在基准地价评估时还应当设定一个评估基准日。基准地价只反映特定时间点 的土地价格标准。 (6)公示性：按照法律规定，基准地价应当定期向社会公布，以便社会及时了解城镇的 地价水平及变化，使土地市场更有透明度，并且为调控和指导土地市场的发展提供依据。 1.1.3 基准地价的作用 城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几 个作用。 ①显示我国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显 示城市土地质量的优劣程度。 ②为各级政府的土地使用权有偿出让提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之 间转让提供参考依据。 ③各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资 源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效益创造了条件。 ④为政府征收土地税费提供客观依据。按照国际惯例，土地税是从价征收，科学、合理、 公开的基准地价可以为科学征收土地税费提供依据。 ⑤国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整来 引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战略和产业政策。 ⑥基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善我国 的国民经济统计和核算体系。基准地价作为平均价的最常见形式，反映土地市场上的地价水 平和变动趋势，为政府制定管理措施和投资者进行投资决策提供依据。 1.1.4 基准地价的内涵 (1)土地用途的划分：基准地价评估时选择的样点土地用途以实际用途为主。与宗地地 价和房地产价格评估中的最高最佳使用原则不同，基准地价的评估应以样点宗地的实际用途 为基础，以反映现实土地收益和地租地价的支付能力，体现基准地价的市场导向性。 (2)土地使用权出让期限的规定：基准地价按照所对应用途的法定最高使用年限评估， 即商业用地基准地价的设定使用年限为40 年，住宅用地基准地价的设定使用年限为70 年， 工业和办公用地基准地价的设定使用年限为50 年。 (3)容积率：容积率对土地的使用价值有显著影响，从而影响土地价格，因此在基准地 价评估结果中应当写明所设定的容积率，基准地价对应的容积率是按照所调查的样点宗地的 平均容积率设定的。 (4)对应的权益：基准地价评估的是无他项权利限制下的国有土地使用权价格。 (5)开发程度：以各级别分用途的土地平均开发程度为基础评定基准地价，比如市区的 土地通常以“七通一平”为评估时的设定状态。 (6)地价单位的选用：基准地价评估，根据实际情况，可以以楼面地价表示，也可以以 地面价表示，通常市中心繁华地段的土地或商业用地价格较高，以楼面价表示，其他以地面 价表示。在运用基准地价成果时要注意关于地价单位的说明。 表1.1 是上海市基准地价表，在基准地价表中标明了上海市某时期使用的各级别分用途 的基准地价及相应的容积率，其他内涵信息反映在基准地价表的说明中，如评估基准日是 2003 年6 月30 日，商业、办公和住宅价格均为对应级别平均容积率下的楼面地价；工业用 途3、4、5 级为对应级别平均容积率下的楼面