花城项目2014年年度推广报告140124(W).doc

中南世纪花城 2014年年度推广报告 南通中南世纪花城 2013年1月24日 一、销售总结 1、全年指标完成率 全年指标14亿，截止12月31日，销售完成13.62亿，签约11.25亿，占比80.3%，回款11.249亿，占比80.3%；交定未签约0套，签约未回款94套0.6亿。 剩余房源41755㎡，6.68亿；年度推盘量103657.3㎡，138016万元 楼栋 开盘时间 套数 董事长定均价 目前均价 完成率 26#（精装） 2013-5-25 160 12000 12115 101% 28#（精装） 2013-6-23 253 12200 11911 98% 30# 2013-9-26 224 9800 9827 100% 31# 2013-12-7 172 10600 10521 99% 2、市场情况总结分析 一、整体市场 1.供需分析 从南通历年供销走势来看， 07年市场供需基本保持平稳，08年受金融危机影响供应减少且成交量也大幅减少，09年开始反弹，2010年至2012年随着政策压力的逐渐增加导致去化量均不及2009年的火爆，不过13年整体市场又回暖。市场因较多品牌房企的纷纷入驻导致2011年至今整体市场供过于求； 从年度成交可见，2010年至今，南通市场成交量日益增长，市场处于上升阶段，到13年达到了195.23万方。不过随着市场供应的不断增加，近三年均呈现供过于求；2013年供销比为1.7:1；近几年较多品牌房企的纷纷入驻，考虑到新开工面积滞后1.5 年形成的潜在供应的数量。因此从绝对值看，市场依旧是供过于求。后续南通市场仍处在竞争激烈的环境中； 2.价格走势 南通市场成交均价一直处于稳步上涨的趋势，从07年5274元/平米上涨至13年9850元/平米。2013年商品房成交均价为9850元/㎡，环比上涨9.4%。13年上半年价格有明显的上涨，但是下半年价格一路下滑，主要因为市场竞争较激烈，压力较大，各开发商纷纷通过特价房或以价换量的方式来抢占市场份额。住宅市场这一表现尤为明显。不过众多商业项目的成交拉高了整体年度走势，特别是我司商务区项目的成交价格对整体价格较有影响。 商品房成交均价的上涨主要得益于非住宅市场(特别是商铺)的拉动，由于整体市场下半年成交均价已经出现了一定的下滑，再考虑到后期市场供应量较大，市场供大于求，预判14年南通商品房市场成交价会保持平稳态势，有可能会出现小幅下滑，特别是住宅市场，价格上行会有一定的压力。 二、竞争市场 1.供需环境 项目名称 物业类型 2013年推量面积（万方） 2013年成交面积（万方） 2013年末项目存量（万方） 2014年推量面积推算（万方） 2013年市场占有率（金额） 华强城 高层 9.83 11.41 7.16 12 6.78% 恒盛尚海湾 高层 1.6 3.36 2.58 2.5 2.57% 星光耀 高层 7.34 7.45 1.79 0 7.37% 万科濠河传奇 高层 3.42 1.61 1.81 6 1.39% 本案 高层 10.37 10.57 3.55 17.14 7.61% 竞争项目13年市场存量较多，华强城约7.16万方，恒盛尚海湾2.58万方，星光耀1.79万方，万科濠河传奇1.81万方。14年各竞品的推量以华强城12万方和万科6万方为主，星光耀住宅13年全部推出，对本项目的影响减弱。不过本项目北侧中海地块，预计14年会启动，会对本项目产生一定的影响。预判14年南通住宅市场竞争仍然比较激烈，本项目压力较大。 2.价格表现 从上图中可以看出，各竞争项目在1-9月份价格较为稳定，个别项目出现了上涨现象。9月以后除星光耀推出大平层产品，进行了价格提升外，其它项目价格出现了一定幅度的下滑。特别到了12月份，各项目价格下跌较为明显，各大项目均采用特价房或者周年庆的方式，来降低价格完成指标。比如星光耀通过特价房的方式，约降1000元/平米。本项目在整体市场价格走势下行的情况下，价格依然坚挺，在一定程度上奠定了本项目中高端的调性。由于南通市场竞争压力较大，后期本项目价格上行的压力较大。 3.住宅市场成交结构分析 户型 户型面积段 供应占比 供应套数 成交套数 成交占比 去化率 两房 70以下 1.72% 361 226 1.68% 62.60% 70-80 3.27% 687 239 1.77% 34.79% 80-90 14.96% 3144 2427 18.02% 77.19% 90-100 11.23% 2359 1344 9.98% 56.97% 100以上 0.00% 0 0 0.00% 0.00% 三房 100以下 4.26% 894 794 5.89%