崇州项目规划建议.pptVIP

客户需求调查 特征一：本地客和居住需求客户为主 本地客是崇州在售楼盘的主要购买客群； 崇州周边地区客户新区置业客户比较多； 其他区域客户比较小 自住和改善型需求为崇州客户置业的主要特征； 特征二：楼盘整体品质为客户主要关注点 电梯公寓更为客户关注 从客户对购买楼盘除价格外关注点发现，客户对园林景观在内的楼盘整体品质较为关注； 客户普遍认知电梯公寓 比多层更具有品质和档次； 客户调查结论体系 1、作为二级市场项目，本地客户将成为本项目的主力客群； 2、客户的购买目的为改善型居住需求，同时包含小部分刚性需求； 3、二级市场客户更偏好电梯产品，同时注重居住户型舒适度； 4、优良的景观对客户吸引力较大，同时便于项目价值提升。 项目规划建议 地块现状：地块位于老城区，周边环境较差，地块有待拆迁建筑 项目地块 地块对面 地块现状 地块周边 地块分析：规划道路分割3个地块组团 地块总规划用地面积：157225.64平米，合计：235.84亩 政府要求：城市新增道路规划将地块分割成三个地块组团 规划前提： 规划核心命题： 如何保障多地块组团的产品布局合理，产品搭配协调，提高楼盘品质保障销售目标达成。 组团地块规划建议 原则： 依据分割地块规模，地块方正较大采用组团式布局，通过不同建筑产品围绕中心景观和楼间绿化景观梯次布局，构建层次感； 核心点： 1、产品风格保持一致； 2、园林景观搭配合理，各中心组团有主题或亮点绿地； 3、楼间绿化以功能进行规划（健身区、儿童区、休闲区等）。 建筑形态建议 在指标允许情况下： 小高层、高层、多层（后期还迁部分考虑） 根据二级市场产品形态发展情况，电梯产品的销售价格高于多层产品，同时市场接受度较高，所以建议在商品房开发部分放弃多层产品，以高层和小高层为主，搭配部分商业，拉大楼间距，做好中庭景观；在后期返迁房中可选做多层，加大密度，增加房源。 建筑产品分布 商业 18F（2F底商） 18F（2F底商） 18F 18F 18F 11F 11F 11F 11F 产品分为18层和11层，放弃多层可以增加楼间距，便于景观环境打造，同时主力小高层+高层电梯的产品规划，符合二级市场客户喜欢电梯产品的需求取向。 将18层分布在地块外围，形成天然项目隔离，中间分布11层小高层电梯，确保居住价值，同时小高层为主，便于后期推广中体现舒居概念。 18F（2F底商） 18F（2F底商） 建筑布局建议 围合布局 点式+围合 点式大围合 整体围合布局打造中庭景观，体现中庭价值，板式与点式结合，在做面积的同时，兼顾景观透视。 建筑单体建议 商业为5F主题商业区 两梯六户 三梯六户 两梯四户 单栋规划中，18层可选择两梯六户增加面积，11层可选择两梯四户，体现舒居，同时在摆放中可以通过不同的户型组合避免位置和朝向均不佳的产品出现，通过产品规划提升项目的整体均好性。 户型配比：分产品建议 在目前市场供应调查以及客户需求调查： 临路位置 25% 80-90（两房双卫） 部分临路 30% 90-110（三房单卫） 面积 比例 备注 110-120（三房双卫） 30% 中景位置 120-140（四房双卫） 10% 中景位置 140-160（五房双卫） 5% 顶跃位置 小高层 临路位置 10% 50-70（单房单卫） 中景位置 5% 120-140（四房双卫） 临路位置 30% 70-80（两房单卫） 面积 比例 备注 80-90（两房双卫） 20% 临路位置 90-110（三房单卫） 20% 中景位置 110-120（三房双卫） 10% 中景位置 140-160（五房双卫） 5% 顶跃位置 高层 注：以上配比为面积建议，在整体规划中以此比例为参考。 其中90平以下占42.5%，90-120平占45%，120平以上占12.5% 建筑风格 产品风格：现代风格时尚 在城市之中，二级城市： 优势： 发展中城市，对于都市的现代感极为需求； 现代风格满足城市向都市发展的建筑风格； 时尚风格更能提高产品的都市品质； 高层 高层+多层组合 现代时尚风格立面 园林景观 景观整体建议： 围绕大型主题水景的建筑布局，利用建筑间隙以建筑景观小品和绿化景观带，打造社区内的集中休闲景观带和社区休闲生活区 泳池+水景 生态休闲水景广场 水景小景 休闲布道区 社区运动区 项目定位 项目档次定位：中档产品，中高档形象 定位策略：跟随者 不做市场领导者，塑造领导者需要高额的成本投入，以及强劲的开发实力，这与本案开发公司需求快速回款经营理念不匹配。所以选做跟随者，提供市场需求量大的产品，通过性价比来获取市场份额。 产品档次：中档产品 产品形象：塑造中高档形象 在产品包装和后期推广中，对项目形象进行拔高，塑造自身品质，突出项目性价比优势 项目产品定位