房地产企业纳税筹划技巧和实战案例.ppt

;5、房地产企业纳税筹划技巧及实战案例 ;?“临界点”筹划法 ?费用转移或分摊筹划法 ?收入分散筹划法 ?建房方式筹划法 ?灵活运用优惠政策法 ?代收费用计价筹划法 ?成本核算对象筹划法 ?股权转让筹划法 ?核算方式筹划法;?纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 “20%的增值额”就是 “临界点”。;?某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2007年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米，平均销价2030元/平方米，售价总额为1847.3万元。该房屋支付土地出让金200万元， 房地产开发成本900万元，利息费用为100万元，其中40万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%、印花税税率为0.5‰、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10% 。;?筹划前 ?转让房地产的收入为1847.3万元； ?应纳土地增值税额为94.71万元； ?实际盈利金额=收入－成本－费用－税金 = 1847.3-200-900-100-101.6-94.71 =450.99万元 ;?筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米2030元，降到每平方米1978元，则售价总额为1800万元，其他资料不变。 ?允许扣除的税金＝1800×5%×（1＋7%＋3%）＝99（万元） ?扣除项目金额合计＝200+900+110+220+99＝1529（万元） ?增值额＝271万元，增值率为17.72% ?实际盈利金额＝1800-200-900-100-99=499万元;?虽然售价比原来降低了47.3万元，但实际税后收益反而比原来增加了48.01万元。 ㊣认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理定价与增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。在房地产开发成本中包括可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章。;?北京市：“对普通标准住宅面积进行审核确认时，可按栋号掌握平均每户的建筑面积在120平方米以下。凡符合上述条件的为标准住宅，可享受财税字（1999）210号所规定的有关政策。”由此可见，北京市对普通标准住宅是按栋号掌握平均每户的建筑面积在120平方米以下审定的。实际操作中每栋号住宅可以合理搭配大户型和小户型，使得平均每户的建筑面积在120平方米以下。;?房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物价或其他原因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均，该种不均匀的状态会加重企业的税收负担。为此企业需要对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。 ?平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将某段时期获得的增值额进行最大限度的平均，就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而节省税款的缴纳。 ;?房地产开发企业进行房屋建造时，将合同分两次签订，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签订设备安装以及装潢、装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得营业税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了不缴或少缴税的目的。;?假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全。估计市场价值是800万元，其中各种设备的价格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分这些，而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加100万元。 ㊣收入分散可节省税款，在合同上仅注明700万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，不仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，而且购销合同适用0.03％的印花税税率，比产权转移书据适用的0.05％税率低，可节省印花税，一举两得。 ;?房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房地产权自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围。 ?建筑行业3％的营业税，其税负较土地增值税低。如果房地