七小地块估算和评价4.21.docVIP

第十一章 投资估算与资金筹措 一、投资估算依据 1、《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日实施）； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《辽宁省土地管理条例》； 4、2008年辽宁省建设工程计价依据； 5、类似工程技术经济资料； 6、工程建设其它费用 建设单位管理费依据财政部财建[2002]394号规定分档计算；建设工程监理费：依据建设部[2007]价费字670号文件《工程建设监理收费标准》执行；工程勘察设计费：依据建设部计价格[2002]10号文件《工程勘察设计收费标准》执行；招标代理服务费：依据国家计委计价格[2002] 1980号文件《招标代理收费标准》执行。 环境影响咨询收费，依据国家计委计价格[2002]125号文件《建设项目环境影响咨询收费标准》执行。施工图审查费按1.2‰计算。 7、建设单位提供的其相关资料。 二、投资估算 本项目总投资51313.44万元，其中： 1、工程费用 25457.14万元 2、工程建设其他费用 17563.45万元 3、基本预备费（8%) 3441.65万元 4、建设期利息（7.58%) 4851.2万元 详见：投资估算表 三、资金筹措及使用计划 本项目投资总额为51313.44万元。 资金来源： 申请发行债券和银行贷款40000.00万元（占总投资80%），期限7年，利率为7.58%。 其余资金建设单位自筹（占总投资20%）； 建设投资比例为40%、 30%、30%。 详见：投资使用计划与资金筹措表。 第十二章 财务评价 一、经济评价依据 1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版） 2、建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》 二、主要经济评价指标 1、项目计算期 7年 2、项目建设期 3年 3、项目总投资 51313.44万元 4、项目总收入 84011.53万元 5、项目总成本 64690.87万元 6、销售税金及附加 4400.6万元 7、项目净收益 11190.05万元 8、总投资收益率 10.96% 9、财务内部收益率 10.24% 10、投资回收期 5.78年 三、收益与成本分析 1、项目总收入 经测算，项目总收入84011.53万元，其中：住宅销售收入75706.61万元，商铺销售收入8304.92万元 住宅销售收入 本项目住宅建筑面积178133.2平方米，预计平均售价4250元/平方米。 商业销售收入 项目建成后，可销售商业建筑面积12276.81平方米，预计单价6500元/平方米。 2、项目总成本 本项目总成本64690.87万元，主要包括开发成本摊销、经营费用及融资成本，经测算，开发成本摊销为48747.77万元，经营费用合计8363.1万元，融资成本合计为7580万元。 （详见利润表） 3、税金及利润 （1）销售税金及附加 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，本项目所对应的税目销售不动产，应依法缴纳营业税，税率为5%，并以营业税实际应纳税额为基数加收7%的城市维护建设税和3%的教育费附加。 本项目总计销售税金及附加为4400.6万元，分年度的营业税金及附加支出情况详见《营业收入和营业税金及附加估算表》。 （2）企业所得税 根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，所得税税率为25%。所得税3730.02万元，分年度的所得税支出情况详见《利润表》。 （3）利润 经测算，计算期内总计利润总额为14920.06万元，总计税后利润为11190.05万元。 （详见利润表） 四、盈利能力分析 本项目建设期3年，资金来源包括申请银行贷款和项目方自筹资金两部分，结合项目现金流量表分析，本项目各项指标如下： 1、根据财务现金流量表，计算项目盈利能力，主要指标如下： （1）财务内部收益率（FIRR） FIRR=10.24% （2）财务净现值（FNPV）（折现率7%） FNPV=293.5万元 财务净现值大于零，该项目在财务上是可以考虑接受的。 （3）项目投资回收期（Pt） Pt =5.79年（全部投资） 小于行业基准投资回收期，投资能按时收回，具备一定的抗风险能力。 （4）项目总投资收益率（ROI），是指项目息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。 ROI=EBIT/TI=10.96 % 本项目各项指标符合相关文件要求。 3、项目财务生存能力分析 结合本项目资金来源与运用表分析，项目各年累计盈余资金均大于零，因此项目具备较好的财务生存能力，财务上可行。 以上指标分析说明项目的盈利能力满足了项目决策的基本要求。 五、偿债能力分析 项目偿债能力分析是通过借款还本计算表计算