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藏在人口里的商业密码 来源:南方周末 作者:陈新焱 樊巍 发布时间：2013-03-18 09:53 站在人口红利的拐点，可以看见，中国作为全球制造基地的危机正在演变，而作为全球市场的黄金年代刚刚开启。谁破译了人口数字里的密码，谁就赢得了市场的机会。 历次人口普查数据，透露了中国人的秘密。2010 年的最新一次普查数据显示，35-54 岁的消费力正强的人口大大增加，将支撑中国市场进入黄金时代;而婴儿潮中出生的“80后”们正在进入结婚生子的高峰，他们将制造新的一轮婴儿潮。 “被预测”了多年的“人口红利”拐点终于真的到来。 2013年2月22日，国家统计局发布了2012统计公报，显示这一年中国大陆15岁到59岁劳动年龄人口绝对数减少了345万人。国家统计局局长马建堂说，这是相当长时期以来，“劳动年龄人口绝对数量的第一次下降”。在新闻发布会上，他提醒说“要高度重视这个事情”。 全国人大常委会委员、中国社科院学部委员、人口与劳动经济研究所所长蔡昉随后接受媒体采访时表示，这意味着中国人口红利消失的拐点已在2012年出现，将对经济增长产生显著影响，“我们应当在心理和政策上做好足够准备”。 有趣的是，随着劳动力的减少与财富的增长，中国作为全球制造基地的地位渐渐下降，但作为全球市场的意义却日益上升。这个庞大的国家，正在集体从大工厂转向成为大市场。在这场大变化里，在人口数字的背后，藏着哪些商业密码? 房地产：寻找新的购房者 早在2006年，地产行业的龙头——万科就发起了一项专题研究，试图回答一个问题：万科应该为谁造房子? 时任万科集团企划部高级研究员的舒东是这一研究的领头人，他告诉南方周末记者，这在当时还是一个颇为新鲜的课题，因为许多数据缺乏，他为此还专门从深圳出差到北京，在图书馆里泡了一个多月。为了让研究更具价值，万科几乎遍访国内知名的人口专家，为他们提供经费和研究便利。 舒东透露，自2006年到2008年，万科推出了数十个报告，建立起一套完整的方法论，不过，对研究成果，万科一直守口如瓶。2010年，舒东离开万科时，还被要求签署保密协议。 不过，一些报告后来也流传了出来，从中也可窥见万科当时的一些发现： 比如，万科预测，2013年，首次置业人口红利的拐点将出现，2013年后新增首次置业人口将迅速下降，而改善型和高端再改需求将不断增加;到2017年左右，20-65岁的总劳动人口将达到高峰，老龄人口在此期间将不断增加。2013年前，北京、上海等一线城市将出现投资高端改善型、养老度假休闲型物业的趋势。 万科的预判部分来自自己的客户资料：万科的第一大客户群是30-34岁人群，属于1962-1972年出生的“婴儿潮”一代，到2007-2011年，转变为生育低谷人群，总数将在近几年内明显减少;但另一方面，随着这一客户群全面进入40-49岁年龄段，他们也将步入事业的高峰，购买力也将提高，对改善型物业的需求也会增加。 在这项研究中，他们还发现了住宅市场持续增长的新动力——迁移人口。在分析2006年万科成交客户的资料时，万科发现，持有与人口迁移有关的购房动机——如“从异地迁到本地”、“方便工作和事业”、“原来的房子拆迁”、“想把父母接到一起住”、“想和父母分开、单独居住套房”、“准备结婚”、“为了孩子的成长教育”等——的客户竟然占到了所有成交客户的31%。 万科由此判断，城市化和人口迁徙——农村向城市迁徙，小城向大城市迁徙，内地向沿海迁徙，这个故事还会延续十到二十年，而中国沿海城市带的人口红利期，也会因为这个因素，要比中国整体的人口红利期持续得更为长久一些。 基于以上这些判断，万科这些年一直在不断调整自己的战略。自2009年后，旅游地产、养老住宅等物业类型的开发，就频频出现在万科的战略表述中。向更细分人群提供产品，也成为一个重要课题。 “银发市场”大爆发 统计公报显示，2012年末，我国60周岁及以上人口达到19390万人，占总人口的14.3%，比上年末提高了0.59个百分点。 中国正在变得越来越老。2013年2月27日，中国社会科学院发布的报告预测，今后老人新增量将达到每年1000万左右的速度，到2033年左右，老人将会达到4亿。 如此多的老人，都生活在一个急需改进以让他们更方便的社会。比如，上述报告显示，七成以上的城镇老年人口居住的老旧楼房都没有安装电梯;很多路口的红灯设计都是20秒;公共卫生间里，许多连老年人蹲握的扶手也没有…… 商机，自然也隐含在这些“不方便”中。 显而易见的，便是对这些公共设施进行改造;其次，便是老年护理市场，会迎来一个新的爆发点。 上述报告显示，2012年，中国的空巢老人为3600万，失能老人则高达0.99亿。这些失能老人中，愿意入住养老机构的比例为16.6%，即有597.6万失能老人需要入住养老机构，但是护理性养老床位严重不足，