20140228_近期关于楼市暴跌论及房贷利率上调应对口径.pdfVIP

近期关于楼市暴跌论及房贷利率上调应对口径 一、 事件： 1. 杭州个别楼盘大幅降价，引发全国关注，降价风声较大。 特别是 杭州桥西区的德信北海项目和天鸿香榭里项目先后降价（威信北 海公园 19000 元/ 平米降至 15800 元/ 平米、天鸿香榭丽 17200元/ 平米降至 14000元/ 平米）加上媒体的夸大报道， 从而引发全国性 的楼市崩盘、暴跌论。 2. 江苏省常州市雅居乐星河湾推出惊人优惠活动 。其毛坯房优惠价 为 5380 元/ ㎡起售，而此前该项目的毛坯房售价为 11000元-13000 元/ ㎡。不过，这家楼盘此前的售价并未得到买房人认可。 3. 新年伊始，香港两大房地产商便大手笔劈价揽客 ，最大优惠幅度 高达 45%。一夜间，香港楼市“崩盘” 、“熊出没”等传言四起。 4. 长沙 30 多个楼盘出现降价、促销 ，其中包括恒大、万科、长房、 保利等大型房企。 如恒大雅苑最高优惠 20 万，万科白鹭郡两三个 月下降 700 元/ ㎡等。 二、原因分析： 1. 供求关系导致， 只是个案： 世联行各分公司通过调研， 降价城市 普遍存在库存量大，人口新增缓慢，新增需求难以得到满足及跟 进的现象，并不是全国性大范围降价现象，例如：杭州今年库存 量已经达到 12 万套，按照 2013 杭州年年销售 8 万套的速度，即 使没有新房源入市，这样的库存也要花 2 到 3 年时间消耗完。 2. 开发商疯狂高价抢地，导致资金紧张： 13 年年底至 14 年年初， 各大开发商大手笔拿地及多个项目同时开发导致开发商资金链紧 张。列如：带头降价的德信公司因为年初刚以 17.5 亿拍下一块地， 资金紧张，所以降价以快速回笼资金。 3. 开发商肓目定价，大幅高于市场定价： 过高的价格超出了普通购 房者的承受水平，并最终导致销售遇冷、资金链断裂，例如常州 市雅居乐星河定价过高，不得已进行降价。 4. 全国房贷收紧影响： 今年年初全国房贷延续了 2013 年年底的持 续收紧状态，并未如往年一样放松，将不可避免的会抑制部分购 房者的积极性，且此次全国多地出现的降价潮也将对购房者的预 期产生一定的影响。 5. 正常销售行为，事出有因： 杭州德信楼盘属于尾盘期，宣布以 15800 元人民币／平方米的价格进行“清盘” ，只是降价属于一种 尾盘销售行为；年初销售淡季，房企打出降价牌，快速回笼资金， 也是合理现象；同时个别媒体夸大事实，引起本次降价风波。 故此次全国出现的多个城市及项目的降价现象主要因素为城市的特 殊性及项目本身定位不理性， 并非楼市出现拐点， 也不足以引起国内 大范围跟随。 三、全国降价潮对东莞影响较小 1. 从供求关系看： 经过 2013 年的畅销而东莞目前楼市库存仍处于偏 低水平，房源供不应求，库存量较低，甚至存在着不少项目蓄势 涨价的现象， 楼市价格将受到支撑， 同时 2013 年众多开发商资金 回笼良好，不存在较大幅度降价的可能性。 2. 从房价来看： 从 07 年到现在， 东莞楼市一直以来都处于理性健康 状态，虽然个别地段的个别楼盘涨幅比较大，但整体非常健康理