市场比较法ppt.pptVIP

* * 在百分率法中，房地产状况调整系数应以估价对象房地产 状况为基准来确定。假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分率为±R％(当可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高的，为+R％；低的，为一R％)，则 具体进行房地产状况调整的方法，有直接比较法和间接比较调整两种； ⑴直接比较调整法 ①确定若干个对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素； ②根据每个因素对房地产价格的影响 程度确定权重； ③以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与估价对象的房地产状况逐个因素进行比较、评分； ④将累计所得的分数转化为调整价格的比率； ⑤利用该比率对可比实例价格进行调整 × = 100 （ ） 可比实例在其 房地产状况下的价格 可比实例在估价对象 房地产状况下的价格 ⑵间接比较调整法 与直接比较法调整相似，所不同的是不以估价对象的房地产状况为基准，而是另设想一个标准房地产状况，将估价对象及可比实例的房地产状况与它逐个因素进行比较、评分。 标准化 房地产状况 修 正 调 整 × × = 100 （ ） 可比实例在其 房地产状况下的价格 （ ） 100 可比实例在估价对象 房地产状况下的价格 求取比准价格 1、求取与某个可比实例对应的比准价格的方法（进行综合修正） 如果把三个大方面的修正和调整综合在一起，可比实例的实际成交价格变成估价对象在估价时点的客观合理价格则有下列公式： （1）百分率法下的修正、调整系数连成公式： （2）百分率法下的调整系数累加公式： （3）差额法下的公式： 估价对象 价格 可比实例 成交价格 交易情况 修正系数 交易日期 调整系数 房地产状况 调整系数 × ＝ × × 估价对象 价格 可比实例 成交价格 交易情况 修正数额 交易日期 调整数额 房地产状况 调整数额 ＝ ± ± ± 估价对象 价格 可比实例 成交价格 交易情况 修正系数 交易日期 调整系数 房地产状况 调整系数 × ＝ ＋ ＋ ＋ 1 （1）百分率法下的修正、调整系数连乘公式： （2）百分率法下的调整系数累加公式： 2、将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格（求取比准价格） （1）简单算术平均法 （2）加权算术平均法 （3）中位数法 （3）众位数法 对市场比较法的内容进行归纳总结：市场法是根据在估 价对象同一供求范围内且成交日期与估价时点接近的类似房 地产的成交价格来求取估价对象的价值。为此， (1)首先要从现实的房地产市场中搜集大量交易实例，并针 对具体的估价对象、估价时点和估价目的，从中选取一定数 量、符合一定条件的可比实例。 (2)然后，对这些可比实例的成交价格依次进行换算、修正 和调整——“换算”即建立价格可比基础，它是将各个可比实 例的成交价格处理为口径一致、相互可比； (3)“修正”即交易情况修正，它是将可比实例实际而可能是 不正常的成交价格修正为正常市场价格； 第3节 市场比较法总结与运用举例 (3)“调整”包括交易日期调整和房地产状况调整，其中，交 易日期调整是将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估 价时点时的价格； (4)房地产状况调整是将可比实例在其房地产状况下的价格 调整为在估价对象房地产状况下的价格； (5)最后，将这些经过了换算、修正、调整之后的若干个可 比实例价格，采用平均数、中位数或众数等方法综合出一个 价格，便得到了估价对象的价值。 某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。 某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格高5%左右，试进行交易情况修正。 1.交易情况修正 2.市场状况调整 需