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商业定位秘笈：立体定位寻求出路 塑造“3C”价值模型 一、茧缚——商业地产定位隐患 　　国内现如今从市场供需关系上来看，近两年住宅地产调控频出，住宅市场空间倍受挤压， HYPERLINK /search/商业地产 \o 查看\“商业地产\”相关的新闻 \t _blank 商业地产借势出现非理性投资浪潮，多家知名开发商已尝试涉足商业地产。一夜间，商业地产彷如雨后春笋般涌现，然而由于国内商业地产仍处于起步阶段，不少开发商实际上从住宅地产转向商业地产开发，缺乏商业地产开发经验。前期调研不足，忽略市场因素引导，从而定位模糊导致后期经营不善，失败案例比比皆是。 　　笔者认为，通常在定位时容易出现的问题主要有以下4点： 　　1、市场茧——忽略市场因素，定位不准 　　任何个体项目的生存与发展都离不开宏观大背景的进程。进行必要性的市场研究分析，是做好商业的第一步。首先要进行充分的市场调研，确定项目所在区域一公里半径和三公里半径主要的常驻和流动人口，人气和商气是决定后期商业经营的关键；其次，了解区域市发展前景和居住人群消费档次，这决定了商业后期定位档次；而区域目前商业和业态分布情况，也是商业地产定位的重要参考依据。在可能的情况下，商业地产经营最好进行业态错位经营，弥补区域空白，以避免重复性经营和恶性竞争。 　　2、同质茧——业态业种组合单一，同质化严重 　　千店一面已经成为业界所普遍反映的问题，开发商在做业态定位的时候，往往通过抄袭类似项目复制业态业种，一些甚至出现同类型品牌叠加的后果。从而导致后期商业不符合当地市场，区域内商户恶性竞争的后果。 　　3、产品茧——忽视商户定位，预期与结果产生冲突 　　很多的调研报告在涉及项目时，对于位置的分析和未来的招商都非常乐观，觉得这个地方有很好的前景，但是在做市场的时候就发现预估的报告与现实有很大的差异，这样就导致很多建筑细节不符合预定商家的选址标准。 　　4、惯性茧——住宅式开发模式导致后期运营存在风险 　　目前，很多开发商基本是“左手住宅、右手商业”，而商业地产的运作比住宅运作要复杂得多。若拿着以前住宅房地产的经验来做商业地产项目，那么在发展的过程中会碰到的问题和困难可归纳为以下类型： 　　(1)、项目热烈开盘，销售反应冷淡，招商无力，商业开业遥遥无期； 　　(2)、项目热烈开盘，销售反应热烈，招商成功，开业后经营调整无力，厂商陆续撤退。 　　二、破茧——立体定位寻求出路 　　针对以上问题，笔者就华尔盟 HYPERLINK /search/商业运营 \o 查看\“商业运营\”相关的新闻 \t _blank 商业运营有限公司集合10多年商业经验，与多位商业、地产专家共同提出新的商业操作思路，与各位读者进行分享。 思路拟定 　　该公司以产业价值链理论和博弈论为理论指导，以同类型项目操作成功案例为蓝本，综合运用实地调查、文献研究、案例分析和专家研讨等方法，以及华尔盟商业管理公司独创“ HYPERLINK /search/商业地产 \o 查看\“商业地产\”相关的新闻 \t _blank 商业地产七步定位法”、“商业3C模型”，拟定一个最适合该项目的定位方案，并最大限度实现项目的延续性与可操作性、经济与社会效益。 　　 　　注： 　　深入研究当地宏观背景，了解区域市场发展前景； 　　对投资者、经营者和消费者进入深入分析，调合三方与开发商的关系； 　　对区域房地产市场进行调查； 　　对关联三产(包括餐饮业、娱乐业、旅游业、休闲业等)进行调查； 　　对商业服务业(包括物流、会展、商业管理、物业管理和资讯服务等)进行调研。 　　商业地产定位模型 　　该商业地产定位模型主要分为两步进行，从产品到品牌的360°立体定位，以达到项目价值最大化、风险最小化及品牌差异化的后期 HYPERLINK /search/商业运营 \o 查看\“商业运营\”相关的新闻 \t _blank 商业运营效果。 　　产品先行——商业七步定位法 　　商业七步定位法主要分为能量定位、业态定位、业种定位、品类定位、档次定位、布局定位及投资定位七个部分。 　　能量定位：商业场所的消费引力半径与辐射半径的综合，往往与商业场所的地段、体量、业态相关。 　　准确的能量定位，能正确把握整体市场的方向，使之物业更对消费群体具有吸纳力与辐射力。吸纳力是对消费人群的吸引力，辐射力是在一定区域内的影响力。 　　业态定位：商业平面与立体格局形态的定位。 　　业态定位是宏观商业与微观商业共同作用的结果。正确的商业业态，可以增强商业地产的资金投入，缩短调商—整商期，延长其生命力，形成良性循环。因此，在业态定位上，必须把握商业的宏观导向与商业的个性特点，提出正确的方向，为后续运营打下坚实的基础。 　　业种定位：商业场所经营的行业类别定位。 　　业种主要分为餐饮类、服饰类、