二手房中介公司法律培训doc.docVIP

二手房交易中的法律常识 二手房中介公司，即常说的房屋经纪公司，是法律事务比较集中的一种公司类型。不同产权性质的二手房、不同的付款方式、不同的委托关系、物业移交、产权移交，甚至包括住宅户口的迁移都需面面俱到。 这个行业还大有潜力可挖，但市场的发展必然选择规范化、懂法律的企业。 不精通法律的二手房中介公司随着人们法制维权意识的增强，将会面临越来越多的法律困惑 法律规定 第四百二十四条?居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 ? 第四百二十五条?居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 ? 第四百二十六条?居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 ? 第四百二十七条?居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 居间合同，是指双方当事人约定一方为他方报告订约机会或提供订合同的媒介服务，他方给付报酬的合同。 报告订约机会之居间，称为报告居间；媒介合同之居间，称媒介居间。在居间合同中，报告订约机会或提供交易媒介的一方为居间人，给付报酬的一方为委托人。居间合同的居间人是作为促进交易双方成交而从中取得报酬的中间人。 居间业务根据居间人所受委托内容的不同，可分为指示居间和媒介居间。前者指居间人仅为委托人报告订约机会的居间；后者指居间人仅为委托人为订约媒介的居间。无论何种居间，居间人都只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。在大陆法国家的立法上，采民商分立的国家，一般有以商法调整媒介居间，以民法调整指示居间的区分。我国为民商合一国家，我国《合同法》就媒介居间和指示居间一并调整 居间合同的法律特征（一般认为 ） （1）居间合同是一方当事人为他方报告订约机会或为订约媒介的合同。在居间合同中，居间人为委托人提供服务，但这种服务表现为报告订约的机会或为订约的媒介。所谓报告订约机会，是指受委托人的委托，寻觅及提供可与委托人订立合同的相对人，从而为委托人订约提供机会。所谓为订约媒介，是指介绍双方当事人订立合同，居间人?斡旋于双方当事人之间，促进双方交易达成。 （2）居间合同为有偿合同。居间合同中的委托人需向居间人给付一定报酬，作为对居间人活动的报偿。居间人以收取报酬的居间活动为常业，这一特征使居间合同有别于委托合同。 3）居间合同为诺成合同和不要式合同。居间合同只要双方当事人意思表示一致就可成立，所以，居间合同为诺成合同。法律和行政法规也未规定居间合同需采用特定的形式，故为不要式合同。 （4）居间合同委托人一方的给付义务的履行有不确定性。在居间合同中，居间人的活动达?到居间目的时，委托人才负给付报酬的义务。而居间人的活动能否达到目的，委托人与第三人之间能否交易成功，有不确定性，不能完全由居间人的意志所决定。因而，委托人是否付给居间人报酬，也是不确定的，附有一定条件。 5）居间合同的主体具有特殊性。居间活动有着二重性，它既可以促进交易，繁荣市场，利于社会主义市场经济的发展。?但如果处理不当，也可能会干扰正常经济秩序，造成社会经济秩序混乱，败坏社会风气。因而，法律应当对居间人的资格作出规定，只有具备从事居间活动条件的自然人、法人、其他组织才可以为居间人。对此，可以作如下规定：（1）居间人须具有相应的知识、能力和从业条件，从事商事居?间的并须经工商登记；（2）规定机关法人、领导干部等有特殊职权的人不得从事居间活动，以避免他们利用手中权力和社会关系，从中牟取暴利，严重危害社会经济秩序。 居间合同与类似合同辨析 居间合同与委托合同、行纪合同有着显著的区别 主要表现在： 第一，居间人仅为委托人报告订约机会，或为订约媒介，并不参与委托人与第三人之间的关系；而在委托合同中，受托人以委托人的名义或自己的名义活动，代委托人与第三人订立?合同，参?与并可决定委托人与第三人之间的关系内容；在行纪合同，行纪人以自己的名义为委托人与第三人完成交易事务，与第三人发生直接的权利义务关系。? 第二，居间合同为有偿合同，但居间人只有在有居间结果时才得请求报酬，并且在为订约媒介居间时，可从委托人和其相对人双方取得报酬；而委托合同原则上是无偿合同；行纪合同虽为有偿合同，行纪人却仅从委托人一方取得报酬。 第三，居间人没有将处理事务的后果移交给委托人的义务；而在委托合同和行纪合同中都有?委托人取得事务处理结果