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2、房地产开发程序与管理;第二章 房地产开发程序与管理;第二章 房地产开发程序与管理;第一节 房地产开发的主要程序;一、房地产开发的主要程序; ; ; ; ;二、主要的行政审批手续：五证一书; ;4、建设工程规划许可证 《城市规划法》第三十二条　在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。 5、施工许可证 在前两个规划许可证获得后才能申请; ;第二节 土地使用权的获取;一、概述;2土地所有权 土地所有权是土地所有制的法律体现，是土地所有者所拥有的、受法律保护的、排他性的专有权利。 土地所有权的法律形式指国家发给、认可的保护土地所有制的法律文件，如契约、《土地所有??证》等。 土地所有权的权能构成包括土地的占有权、使用权、收益权和处分权。;;4土地使用权 土地使用权，是指使用人根据法律、法规及有关合同的规定，在法律允许的范围内，对国家和集体所有的土地，享有占有、使用、收益及部分处分的权利。 城市土地是指城市区域内的陆地和水域及其上、下空间，从区域上讲，城市土地有3个层次：城市市区土地、城市规划区土地、城市行政区划内的土地。我国城市用地内涵一般指前两个层次。 ;二、我国城市土地使用制度及其演变;国家的土地收益大量流失，国家对城市土地的所有权在经济上没有得到充分的实现； 无法保证土地利用的经济合理性，造成土地资源严重浪费； 掩盖了土地级差收益，使企业间竞争条件不平等，不利于企业经营机制的转变； ;我国城市土地制度改革从20世纪80年代开始进行；其核心内容概括起来就是：有偿、有限期、有流动的土地使用制度。 征收土地使用税 城镇土地使用权的出让和转让 建立土地收购储备制度 实施土地一级开发;三、开发商获取土地使用权的方式;2、土地使用权出让的基本原则 国家主权神圣不可侵犯； 平等、自愿、有偿； 所有权和使用权分离； 合理利用土地。 3、土地使用权出让的年限规定 按国家有关法律规定，各类用地的出让年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。;4、土地出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议 招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。有两种方式：公开招标和邀请招标;拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 1987年12月1日,全国首次实行50年土地使用权拍卖的一块深圳土地。;;协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 协议基本上一种非市场化的出让方式 。 “在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。;类别/交易方式;（二）土地使用权转让 指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与。 为防止土地使用权市场上的投机活动，政府通常限制未开发建设土地的转让活动。 通过转让方式取得土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 转让后，改变土地用途的需经过有关部门批准，重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。 ; （三）其他方式 土地使用权划拨。是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 通常涉及到城市基础设施用地、公益事业项目、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目、经济适用房和廉租房项目用地。 ;四、土地使用权出让合同及其主要内容;五、土地使用权出让价格与用地类型划分;（2）毛地价：指政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地（俗称“毛地”）或未进行征地补偿的新区土地（俗称“生地”）时所收取的金额。毛地价通常包括土地使用权出让金和城市建设配套费。 （3）熟地价：是指政府出让已经具备“三通一平”等建设条件的土地（俗称“熟地”）时所收取的金额。包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费。 随着国家土地收购储备制度、土地以及开发制度和招、拍、挂制度的逐步完善，以熟地价供应熟地，将成为政府出让开发建设用地的主要方式。;;第三节 城市规划对房地产开发的影响;一、城市规划的作用;;;;