土地增值税专题.PPT

（三）房地产开发费用 ，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 1、财务费用中的利息支出，凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金额机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其他房地产开发费用，在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和5％以内计算扣除。 2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。房地产开发费用的计算方法是按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和10％以内计算扣除。 （四）与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。 允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。 （五）财政部规定的其他扣除项目 财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 但是，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳土地增值税时，只允许扣除土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。 一、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法 二、出售旧房应纳税额的计算方法 三、特殊售房方式应纳税额的计算方法 一、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法，分四步计算应纳税额 （一）计算增值额 增值额=收入额-扣除项目金额 （二）计算增值率 增值率=增值额÷扣除项目金额×100% （三）确定适用税率 依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。 （四）依据适用税率计算应纳税额 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 二、出售旧房应纳税额的计算方法 1、计算评估价格 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 2、汇集扣除项目金额。 3、计算增值率。 4、依据增值率确定适用税率。 5、依据适用税率计算应纳税额。 三、特殊售房方式应纳税额的计算方法 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。 一、土地增值税清算的定义 二、土地增值税清算受理 三、土地增值税清算资料 四、土地增值税清算相关问题的处理 五、土地增值税核定征收 一、土地增值税清算的定义 土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 二、土地增值税清算受理 1、纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算： ①房地产开发项目全部竣工、完成销售的； ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的； ③直接转让土地使用权的。 对于符合上述清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 2、纳税人符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： ①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； ②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； ③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； ④省税务机关规定的其他情况。 对于符合上述条件的，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 三、土地增值税清算资料 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料： 1、土地增值税清算表及其附表； 2、房地产开发项目清算说明； 3、 项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料； 4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中