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我国房地产金融30年回顾和展望 作者：张健 来源： HYPERLINK / 北大纵横 发表时间： 2009-12-04 　　虽然我国的开放从1978年就开始，但 HYPERLINK /SCHART/%B7%BF%B5%D8%B2%FA.HTM 房地产市场起步较晚，即从上世纪80年中开始准备并在80年代末开始启动。可以说房地产 HYPERLINK /SCHART/%BD%F0%C8%DA.HTM 金融基本上伴随房地产市场起步，但房地产金融的发展相对迟缓；总体上它在我国近30年来的发展过程中，对国家经济和人民生活的改善起到了非常重大的贡献，也必将发挥更大和更积极的作用；但也暴露出了很多问题并对我们提出了很大的挑战。 　　由于本文涉及房地产金融是一个很大的命题和由于篇幅有限，作者这里就选择重要的方面加以阐述和点评，有些房地产金融产品如房地产抵押证券化和房地产夹层融资等产品将不包括在本文中。 　　一、我国房地产金融政策和市场回顾 　　1．房地产贷款 　　1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。1984年开始四大国有银行陆续开始经营部分商业性金融业务，接下来几年广东一些沿海发达地区尝试借鉴香港地区的贷款买楼做法，这可以作为我国房地产金融业务之一。1986年，国务院成立了住房制度改革领导小组，负责领导和协调全国的房改工作。1987年底，为配合国家住房制度改革，围绕房改领域开展业务，我国分别在烟台和蚌埠成立住房储蓄银行，专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融业务。1988年1月，国务院决定分期分批实行住房制度改革。1991年2月，国务院办公厅对上海市人民政府上报的房改方案作了批复，原则同意；1991年5月上海住房公积金制度实施，并在接下来的几年全国推广。1991年，国务院提出分步提租、出售公房等推进房改的思路。1994年，国务院作出深化城镇住房制度改革的决定，提出建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度。 　　1996年7月1日中国人民银行《贷款通则》发布和实行，1997年5月9日建设部发布《城市房地产抵押管理办法》，它们为接下来实行的银行个人住房贷款业务确立的方向。1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，决定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时，建立了职工住房补贴和住房公积金制度，为推进住房商品化创造了条件。2003年6月13日央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》；它对房地产开发的四个主要环节均进行了严格的限制。2003年8月31日国务院出台《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》；银监会2004年9月2日出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》；2005年9月银监会发布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》；2006年5月29日9部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。这些政策对我国房地产市场和产生了重大作用。 　　中国人民银行2009年8月5日发布的《中国货币政策执行报告（2009年第二季度）》指出，截至2009年６月末，全国商业性房地产贷款余额为6.21万亿元。其中，房地产开发贷款余额为2.35万亿元，是1998年房地产开发贷款余额2680亿元的近9倍；购房贷款余额为3.86万亿元，是2000年末3377亿元的11倍和占当年GDP的近10%。图1显示我国从2000年到2004年, 购房贷款余额占当年GDP从3.77%增加到近10%，这一比例从2004年到2008保持基本稳定，这也说明我国宏观调控的积极方面。 　　值得注意的是我国几大银行房地产开发商贷款的不良贷款率是个人房产贷款不良贷款率的几倍，它们房地产开发商贷款质量差异也明显，其中有的不良贷款率相对偏高，超过5%以上，这应该引起警觉。 另外我国推行住房公积金制度已有十八年,这项改革举措,对推动房地产业及相关产业的发展,帮助城镇职工实现自住其力的目标,也起到了积极的作用。截至2008年末，个人贷款余额为6094.16亿元；个人贷款余额与商业性个人住房贷款余额比例为20.43%。但我们也应该意识到住房公积金体系也存在发展不平衡、监管和法律制度完善等问题需要我们解决。 　　2．房地产企业上市 　　目前,全国房地产开发企业超过5万家,投资规模在10000亿元以上；在沪深两市公司已近100家，其中房地产公司首次公开发行股票并上市和通过买壳上市的房地产上市公司几乎各占一半。 　　自1992年以来,房地产企业在证券市场中走过的是一条由热到冷再缓慢升温的曲折之路,由最初的盲目开发步入到现在的理性发展时期。1994年以前,房地产企业曾经是证券市场的一个亮点；从1994年下半年开始,国家为了抑制房地产开发过热