20120831商业开盘前的引导说辞.docx

商业培训问题汇总客户反映曼哈顿生意不好，对升龙商业广场没有信心？答：曼哈顿商业内街的租金租到90元/㎡，并且餐饮街的租金已经超过130元元/㎡，曼哈顿无论从体量还是商业形态来说，无法和我们的商业广场来对比，我们的业态要比他们更丰富，商业也更集中，便于人气吸引及引导。客户对升龙国际中心经营业态不太认可，二楼很多都没有租出去？答：其实升龙国际中心的经营模式和曼哈顿很相似，商业比较散，各成一片，人流也要被分流开，肯定不如我们这样的集中商业，人流很容易集中和吸引的。产权40年，不太认可？答：根据国家的规定商业用地都是40年的土地使用年限，但是产权是永久的，根据国家物权法的相关规定即使土地到期后，也是会平稳过渡，因为到时国家会面临大量这样的情况，即使缴纳费用也是按照土地的占地面积缴纳，不会有太多的费用，另外，这个问题也是会关系的民生安稳，国家肯定会很谨慎的，您大可放心好了。高区人群下班都很累赶快回市区，不会留在高区消费？答：按照现在的情况，高新区的上班族，因不在这个片区居住，并且这个区域也没有可消费的场所，肯定是要回到自己居住区域采买的，但是随着升龙又一城商业广场的投入使用，肯定会吸引他们就近购物的，并且这个片区的刚性需求客户非常的多，后期的入住率也是会非常高的。高区大学生消费实力低？答：我们都知道，现在女人、孩子、学生的钱是最好挣的，因为他们有时间、有钱可以经常购物，大学生目前的挣钱能力还是比较低的，但是我们整个商业广场肯定是要贴合市场的消费需求、消费习惯及消费能力来定位后期运营的。这个片区我们肯定不会意味的追求高端消费的，因为这是不符合目前这个市场的消费的。交房时间晚，前期投入资金大，最起码3年没有收益？答：这个是现实存在的情况，但是您要想现在市场还没有成熟，等于您是在最低谷的时期购入的，这个升值的利润空间的都是掌握在你的手中的，如果等到商业广场开盘之后您在购买，你想你会有可能会是现在的购买价格吗？铺位还会有现在的选择余地大吗？好的位置肯定早都被买走了，曼哈顿09年时的商铺卖2万多，现在剩下不是很好的位置还卖7万，早买的客户不但挣到的租金，算算这个升值的钱，购买铺面的本钱早都赚回来了。我想这笔帐，您可以比我会算的。高新区都市村庄的村民和市区的村民消费观不太一样？答：人们的消费观念都是随意社会的大环境及周边的人和物会有改变的，现在人的收入高了，生活质量也在提高，对品牌物品的购买意识也是在不断增加的，对购物环境也是有苛刻要求的，现在高新区没有大型的购物场所，每天或者经常在市区去购物，肯定会降低人们的购物次数，但是家门口要是有个大型的购物中心，势必会增加外出购物次数的。你想想，你要你家门口开了一个大的购物中心，你会不会还天天吃完饭窝在家里看电视呀，肯定你是要经常出来逛逛的，并且我们商业广场的业态这么丰富，就是要满足不同年龄段的不同购物需求的。又一城项目居住人群没有想象那么多，加上村民的一家赔好几套，但是住的话只有一套？答：不知道您看着最近市政府决定，就是市区的城中村在这两年都要陆续改造完毕，像陈砦、庙李、刘庄、柳林这样流动人口非常聚集的村庄都要改造，那在这些村庄里租房人群肯定要换地方租房，你说到时高新区的居住人口会不会增加，并且这两年的租金也势必会增加的，有人就要产生消费，有钱了是不是会增加消费的，加上政府这两年对高新区的开发力度在不断加大，很多有实力的开发商也都陆续在这个区域拿地，2-3年后我们项目交房后入住后，常住人口也要有近7万人群的，我们之前做过一个测算，一个5万常住人口的区域就可以支撑5万平米的商业中心的发展，而高新区的40万人口，肯定会带动我们这个商业广场的迅速发展。后期很多有实力的开发商都拿的有地，肯定会做商业，届时的人气肯定比现在人气多，担心在这投资后回报时间太久？答：现在他们还没有开始开发，我们都交付使用了，他们才会陆续开发建设，但是人们还有一个消费习惯，是我们不得不考虑的，也就是我们是先入为主，人们已经习惯在升龙又一城消费了，他们想后期是不好拉走这边的人气的，再说，所以的开发商都是以营利为目的的，就是他们开发商业，在后期经营也是会和我们错位经营，作为一个补充经营，如果打价格战的最后结果，大家都会没有钱赚的，再说了按照我们测算的数据5万人口支撑5万平米的商业中心，你想高新区现在40万人口，加上后期开发建设这个片区的人口是要达到60万人口的，到时就是再增加2-3个商业中心都是正常填补这个区域的消费需求的。但是升龙又一城最早入市的，客户肯定也是最早赚的盆满钵满的一群有眼光的人。10、集中商业我买的二楼会不会客户都逛不上去？答：我们商业中心业态非常丰富的，3-4都是以休闲购物，像电玩、书吧、电影院、品牌餐饮为主，肯定很容易吸引人流向上走的，再加上我们后期设计的人流动线，都是会保证每层的人气的。客户购买商业如何合理引导：如何引导