物业维修及退出征求意见稿.doc

目 录 1、关于进一步加强全市住宅专项维修资金征收使用管理的通知 2、东营市物业管理市场准入和退出管理暂行办法 各县区（开发区）住房和城乡建设主管部门，各房地产开发企业、物业服务企业： 为进一步加强全市住宅专项维修资金征收使用管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护业主和使用人的合法权益，结合全市住宅专项维修资金审计情况，现就有关事宜通知如下： 各房地产开发企业在办理房屋预（销）售许可证前，持国有土地使用证、建设工程规划总平面图、建设工程规划许可证、物业管理区域划分范围到项目所在地住房和城乡建设主管部门（以下简称维修资金管理部门）签订《东营市住宅专项维修资金委托代收协议》。《代收协议》要在售楼处等显著位置进行公示。未签订代收协议的，相关房地产开发企业不得代收住宅专项维修资金。各房地产开发企业凭《代收协议》，要在购房人交纳尾款或办理房屋入住手续时，按照标准向购房人收取首期住宅专项维修资金，填写《住宅专项维修资金交存清册》，并开据注明明确建筑面积和缴存标准的代收收据。各房地产开发企业要严格保存代收收据存根，作为日后检查和审计的依据。对未按规定交存首期住宅专项维修资金的，各房地产开发企业不得将房屋交付购买人。 各房地产开发企业要在具备代收住宅专项维修资金前，持《企业信息注册表》、《物业服务企业信息注册表》、《物业小区基本信息登记表》、《自然幢信息表》、《测绘后的售楼信息采集表》等相关资料到维修资金管理部门开户注册。对代收的住宅专项维修资金，各房地产开发企业应当自收到住宅专项维修资金之日起30日内，交存入维修资金管理部门在银行开设的维修资金专户中，维修资金管理部门要向业主出具专用票据，并由房地产开发企业代发，作为业主日后办理房屋权属登记和查询的依据。逾期未交存的，自收到住宅专项维修资金之日起，按定期存款利息计算，由相关房地产开发企业支付，作为业主交纳维修资金的本金，并由维修资金管理部门按照挪用住宅专项维修资金行为进行处罚。未出售的，由相关房地产开发企业交纳。各房地产开发企业凭《住宅专项维修资金交存通知书》（已加盖银行收讫章的初始登记联）办理房屋初始登记。未全部交齐专项维修资金的楼幢，房屋权属登记部门不予办理初始登记。 各房地产开发企业要加强对代收住宅专项维修资金的管理，安排专人负责，专户存储，单独计帐。维修资金管理部门要加强对房地产开发企业代收代交情况的检查，建立台帐，实行动态化管理，随时掌握代收代交情况。对挤占挪用专项维修资金的房地产开发企业，要严格按照《东营市住宅专项维修资金管理办法》第三十条规定，由维修资金管理部门追回挤占挪用资金，没收非法所得，并处相关房地产开发企业以挤占挪用2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员及其他直接责任人员的刑事责任。 住宅专项维修资金的使用要坚持业主集体决策、专款专用、核算到户、政府监督的原则，量入为出，合理使用。 住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新和改造。具体使用范围严格执行《东营市住宅专项维修资金使用实施细则》（东建字〔2011〕292号）有关规定，物业服务企业、业主委员会要认真审核，维修资金管理部门要严格把关，以杜绝超范围列支。 使用住宅专项维修资金必须符合两个条件。一是物业共用部位、共用设施设备保修期满后；二是所有物业已建立专项维修资金，维修项目符合专项维修资金使用范围的，或者符合专项维修资金使用范围，且有部分物业已建立专项维修资金，其余物业已明确分摊标准并落实资金。 一是物业服务企业、业主或业主委员会根据资金使用范围确定使用项目，并提出明确详细的使用方案。方案包括维修更新改造的内容、工程预算、涉及户数及每户的分摊费用、维修和更新改造方式。二是业主大会依法通过使用方案。业主委员会（或业主代表）持费用报告征求维修工程涉及的三分之二以上业主同意，依法通过使用方案；使用方案在小区或相关区域显要位置进行公示。三是通过招标方式聘请有资质的施工企业施工，并由相关企业根据维修工程的工程量定出费用预算报告。四是物业服务企业持维修资金支用申请表、业主决议、业委会（或业主代表）审核意见、施工合同、预算报告等，到项目所在地维修资金管理部门办理核实备案手续。五是施工完毕，业主、业主委员会、物业服务企业委托专业的审计机构对工程决算进行审计，并出具正式的审计报告。六是维修资金开户银行根据维修资金管理部门核实的维修资金支用情况的通知将资金划拨给施工企业。维修资金管理部门将相关资料立卷存档备案。 管好用好维修资金是各维修资金管理部门的重要职责，各部门要提高思想认识，增强住宅专项维修资金管理的责任感使命感，提高服务和管理水平。资金的软件管理要根据日常工作需要不断完善，做到每户详细信息（本金、利息、利率、存储银行、支出支用金额时间及原由，房屋面积、业主