保障房投资主要障碍及商业机会.doc

保障房投资主要障碍及商业机会在2011年底全国住房保障工作会议上，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）与地方政府签订了2012年保障房建设“军令状”，将竣工量全面纳入考核。2012年全年保障性安居工程开工总量基本确定在700万套，竣工总量确定为400万套。这比2011年1000万套有了很大下降，然而投资总额并没有减少，总投资额达到1.8万亿元人民币。 各地政府保障房建设资金主要来自于土地净收入的10%，由于限购政策导致各地商品房土地供应减少，同时，开发商拿地也更趋谨慎，直接导致土地收入减少，从而间接影响了保障房建设的资金来源。 三大障碍制约保障房投资 如何吸引更多社会资本参与保障房建设，以此缓解融资难题，成为政府推进保障房建设的核心问题。然而，吸引社会资本投资保障房，面临着三方面障碍。 首先，在保障房盈利模式方面存在障碍。由于保障房的公共属性，很多地方政府都实行了限价限量的双限政策。然而，保障房土地供应除了部分采用划拨方式外，很大一部分仍采用商品房用地招拍挂机制，这直接导致开发商很难赚取合理的土地增值利益和房产差价利益。据有关统计数据显示，目前保障房平均利润在3%左右，不超过5%，限价房利润略高，但也不超过8%。这样一个利润水平，甚至还跑不赢通胀指数，与商品房动辄30%-50%的利润水平相比较，对开发商显然没有任何吸引力。这也是各地限价房招标屡屡流拍的根本原因。 其次，保障房资金来源方面存在障碍。建设保障房的资金来源问题是目前困扰开发商的一个重要问题。由于保障房利润水平低，采取与普通商品房类似的银行贷款显然不可行，即使上海市规定将同期贷款基准利率下调10%，也依然超过了项目本身的投资回报。即使采取商品房配建保障房模式，也意味着开发商要牺牲商品房的利润来弥补保障房的亏损，何况，保障房贷款同样也面临审批过程严、审批时间长等问题。在开发商资金链普遍紧张的背景下，这是直接导致开发商对保障房敬而远之的重要因素。即使有政府背景的城投公司，发行企业债券，也同样面临巨大坏账风险。 第三，保障房产权问题同样存在障碍。类似于廉租房只能收取租金，而不能通过产权交易来迅速获取资金回笼的做法，对开发商来说显然是一个巨大障碍。为此，各地积极探索产权共有模式和分期过渡产权模式，这两种模式在一定程度上缓解了资金回笼难题。但是，并没有从实质上解决根本问题。因为，如果保障房产权过渡后最终属于私有，则仍无法避免其投机和寻租行为存在，也仍违背其公共产品属性。而开发商在三方利益中，到底如何界定其权属，仍然存在很多待定空间。 总体来说，利润低、融资难以及资金回笼风险是目前开发商投资保障房的三个主要障碍。 保障房投资的三种商业模式和机会 保障房建设是否具有可行的商业模式和机会呢？答案是肯定的，至少有三个方面的商业机会值得开发商关注。 一是以保障房为平台获取品牌声誉以及建立更良性的政商关系。万科集团就明确表示，虽然目前还没有发现成熟的保障房盈利模式，但万科集团介入保障房主要是为了在不损失股东利益的前提下，承担企业的社会责任。在保障房建设中，万科集团采取了与商品房小区同样的建设管理流程，用料、建材以及施工等标准几乎完全相同，目的就是让万科集团这个品牌不仅成为高端公寓住宅的代表，也是普通民众所依赖的保障房建筑商。 二是以保障房为杠杆获取更优质的土地资源以及其他商业项目。目前，很多地方政府都采取了保障房配建商品房政策，在一定程度上吸引了开发商。尤其是拿地困难、储备土地少的中小开发商。如中天城投作为贵州最大的保障房建设公司，通过保障房建设，撬动了矿业、文化、金融、商业等多领域优质资源，连续多年综合利润率超过30%，净利率超过10%。 三是以保障房为链条带动相关建筑建材等全产业链商业机会。一些综合类开发商，可以通过参与保障房建设来拉动其规划设计、建筑以及建材等各环节利益。如中国建筑积极探索保障房开发模式，通过城市综合开发、限价开发、成本加酬金竞标以及混合开发等多种模式，参与保障性住房建设。根据中国建筑的相关计划，未来的投资项目中，将有三分之一是中国内地保障性住房。到２０１５年，中国建筑保障性住房的投资业务将占其基建投资业务净利润的１５％-２０％。 北京住总集团作为专业保障房建设公司，其最大优势就是产业链式运作，即在设计、开发投资、施工、物流以及后期物业管理方面，都有公司旗下的专业公司参与保障房建设，不单纯着眼于某一个环节，而是整个保障房价值链。单个环节利润率可能只有2%-3%，而整个价值链，则有8%-10%。另一个建筑建材开发商金隅股份，2010年，公司保障房结转面积45万平方米，同比增加298.23%。保障房建设同时拉动公司水泥需求，金隅股份水泥产能所在地区在2011年保障房建设目标合计达到267万套，可拉动超过2500万吨水泥