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关于房屋建筑面积测算若干问题探析【摘 要】随着国家房产政策的不断深化和人民生活水平的不断提高,购房置业已成为人们生活的重要内容之一。在深入学习《房产测量规范》内容、条文精髓含义的基础上，文章对房屋建筑面积测算若干问题进行了探讨，重点探讨房屋建筑面积的计算范围及房屋产权面积测算。 【关键词】房屋建筑面积；产权面积；适用标准；测算；精度 一 引言 近年来,房地产交易中有关房屋建筑面积的纠纷十分突出,现实中,开发商与业主之间的矛盾以及开发商与管理机构之间的纠纷仍时有发生。房屋建筑面积中有一项重要的组成部分-房屋共有建筑面积,该面积的计算与分摊是否正确,直接影响房屋建筑面积的准确性。房屋面积测算的目的是采集和表述房屋的有关信息，为房地产管理，尤其是房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的测绘成果资料。目前,购房置业已成为人们生活的重要内容之一，但由于在房屋建筑面积的具体测算过程中存在着与《房产测量规范》规定理解上的一些偏误,给测算工作带来麻烦甚至酿成纠纷。房产测量政策性和技术性强，精确度要求高，切实做好房产面积测算工作，关系到人民群众财产保障、关系到房地产管理部门的社会形象，甚至关系到房地产市场健康持续发展。 二 房屋面积测算相关问题适用标准和依据 1） 《房产测量规范》（GB／T17986.1- 2000，国家质量技术监督局2000年2月发布，简称《规范》），适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。与此相似的是2005年7月1日正式实施的国家标准《建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353— 2005)》，它适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。在房产面积测算中，唯一适用的是《房产测量规范》，有如下几点理由:各规范编制的目的、适用范围不同和相关条款直接冲突；其他规范无房产权属的概念及相关规定；执行《房产测量规范》有建设部的明确发文。 2） 建设部房地产司《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号,简称74号文）；各地《房屋建筑面积测算实施细则》、《中华人民共和国物权法》（全国人大 2007年3月发布，简称《物权法》）等；用于建筑工程造价、工程预决算和工程量统计的适用《建筑工程建筑面积计算规范》；规划部门的规划报建批准面积因其作为房屋产权发证的重要依据，其计算应以《房产测量规范》为准。 三 房屋建筑面积测算 1 房地产面积精度等级的确定 根据《房产测量规范》的规定,我国建筑面积测算一律以中误差作为评定精度的标准,以2倍中误差作为房屋建筑面积测量的最大限差。把房产面积的精度分为三个等级,各级房产面积测算的限差和不得超过表1计算的结果，各级面积的限差和中误差不超[1]。 不同的城市可根据当地实际情况执行不同的精度标准，但对同一个城市而言，精度标准应是一致的，不能因为地段差异、价格不同而执行不同精度标准，这对消费者来说是不公平的。根据标准化的惯例, 考虑到现在的量边器具和技术条件以及目前的需求，还考虑到现在的量边器具和技术条件以及目前的需求，还有今后发展的要求，其把固定误差的精度等级系数定为2，把比例误差的比例系数的精度等级系数定为3，然后加以处理和凑整[2]。 2 房屋的建筑面积和房屋产权面积测算的概念及原则 房屋的建筑面积是指房屋各层建筑面积的总和。房屋建筑面积测算分为房屋建筑面积预测算和房屋建筑面积实测算两类。房屋建筑面积预测算主要依据规划批准后的设计图在图上采集数据形成计算成果，其成果主要用于在房屋预售签订买卖协议时约定价款；实测算是在房屋竣工后对房屋的特征信息进行实地采集计算，其测算成果为房屋管理提供基础数据。面积测算的要求是图纸上测量多采用相应的比例尺；在电子版图上测量数据多使用绘图命令（要注意数据的单位及比例）；现场实际量距应使用经检定合格的卷尺或其它能达到相应精度的仪器和工具，目前较为普遍的是采用手持激光测距仪配以钢卷尺来丈量房屋尺寸。房屋边长丈量以米为单位，丈量结果取位至0.01m，房屋面积以平方米为单位，最终面积取位至0.01m2。 房屋产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。一般地，房屋产权面积由房屋实测建筑面积经房地产行政主管部门登记确权认定后转变而来。房产面积计算是一种比较复杂的应用型实践型工作，对政策性要求较高而对技术性要求相对较低。它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定，为产权产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费、以及规划建设提供基础性数据和资料。其计算的一般原则为: 1）房屋必须有合法手续。房产测绘作为法定测绘，其测绘成果被产权登记机关使用后即产生法律效应，因此房屋必须有合法的手续，房屋产权面积测绘到户，以产权登记户为单位，按房屋所在的坐落、宗