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我国房地产税费制度建设探究当前市场经济，房地产行业占据绝大部分的份额，作为市场主主体，房地产行业带有浓厚的市场化性质无可厚非，但是由于受到经济规律的刺激，以及企业管理者唯利是图的本性，导致目前房地产行业呈现畸形发展，脱离了房地产原本的公有制性质。住房作为具有基本生活资料和大宗耐用性质的商品，在一定程度上呈现外部性的混合特征，是具有特殊性的市场产品，对国民经济，以及国民生活都有同等重要的影响。 而我国作为共产党领导下的社会主义国家，不能完全脱离于政府的宏观调控，任由市场的经济规律带动行地产行业的畸形发展，不利于国计民生，最终使得房地产行业不受市场控制。近年来，我国在对房地产行业上发布了一系列的政策和规定，提供免费住房、廉租房，并且实施政府定价等手段进行调控，以满足当前社会需求。 但是在目前，社会贫富差距日益明显，房地产价格飞涨，导致大部分的中等收入家庭根本无力购买商品房，因此政府实行价格补贴的公共住房，以抑制由于发展的不平衡导致不必要的社会矛盾。所以说，政府的干预和控制对房地产行业的发展是十分必要的。“住房产品数量即使不完全由财政预算决定，也需要纳入广义的财政体系。所以，改善住房品种结构，实现住房产品外在效用的内部化，科学配置土地资源，合理确定保障性住房建设用地和商品房建设用地规模，提高土地配置的效率与公平，增进社会福利，应属于政府的一项重要职能。在公有制土地上建设住房问题就属于财政政策问题，也即财政理论问题，需要公共政策干预。” 一、我国房地产行业存在的税费制度缺陷 我国在现行的房地产税费制度主要是从房地产的开发、建设和交易各个环节进行政府干预，在保障社会经济的正常发展的前提下，保障房地产行业、国家税收和社会大众的三方共赢。当前我国的税收这度主要存在以下几个方面的缺陷： 第一，税收支出和干预不科学 当前，房地产的发展形式普遍存在商品住房和共有住房的调配不科学，公有制土地的市场化和使用的过度私有化导致了房地产的畸形发展。根据有效资料分析统计，2010 年我国住房供中保障性住房、商品房和棚改房用地供地计划比例分别为1334%、6109%和2557% 。从数据中可以看出，当前我国的房地产商品化程度，而商品价格却远远超过了中低阶层居民的支付范畴。而面临这种情况，我国的公共财政政策显得有些无力，对居民的保障性住房提供不足，而且财政干预政策表现的很单一，难以从根本上抑制商品化房地产的发展趋势。具有效资料显示：“从总体规模看，2009 年我国财政用于保障性住房的支出（包括一般预算支出和预算外支出）只有913 亿元，不足当年预算内行政开支（一般公共服务支出）的1/10，仅相当于全口径预算支出的089%，受益范围和保障规模严重不足。”。由于公共住房和商品房的不均衡发展，公共住房商品的需求量大却得不到满足，而商品房由于其经济效益，得到财政大力支持，价格飙升，炒房的现象普遍化，所以导致了目前公共住房的财政投入得不到满足，财政干预的独立不够。就目前来看，我国的住房保障政策体系主要是以公积金的形式为主，以相关的税收政策减免为辅，包括营业税、个人税、土地增值税和房产税等种种税收，但是实际操作上，公共住宅商品的短缺，保障制度和面积更加收到限制。 第二，收费项目繁杂，税收调整受限 其实整体上来说，我国的税收制度和政策相当完善，门类繁多，划分细致。只是针对我国房地产这一特殊行业，在税收制度上显得有些拖沓且不干脆，收费项目过多增加了房地产税收的复杂性。就目前来看，我国的房地产税收项目多达几十种，从开发、建筑到交易整个过程，包括征地补偿安置费、人防费、市政配套费、环保绿化费等多种手续，而且在交易过程中更是“包括交易费、登记费、手续费、权证费、勘丈费、估价费、律师费、公证费等十余种。”杂乱无章的收费制度在无形中提高了房地产的成品，无疑增加了商品的价格，大大加重了消费者的购房负担，同时由于费大于税，税收调控的空间也大大缩小。 第三，住房消费调节不到位 税收的项目繁多提高了房地产的交易成本，在我过房地产税收制度中，包括个人所得税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、契税、营业税、印花税等八种特定税种。但是在产品供不应求的市场大背景下，大部分的税收都有买房承担，加上房价在市场规律的调节下一路飙升，更加加剧了购房者的负担。加上我国的税收制度在调节财富差距上没有对对现行个人所有非营业房产进行免税，刺激投机者利用资本的升值效应对其过度需求，更加拉大了贫富差距。虽然，目前国务院有对个人住房征收房产税进行试点，但是针对目前的现状来说，“实质上只不过是一种选择性房产特别消费税，其财富调节功能和对房价的影响无论是短期还是长期都将十分有限。仅适用于目前房价单边持续上升的情形，在房地产价格持续下降的情况下，其课