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房地产开发项目成本控制关键节点研究【摘 要】在当前房地产市场收到政府调控政策的大环境下，房地产市场的未来发展已经成为很多人关注的焦点。本文主要就目前在房地产开放项目的成本控制问题进行了较为深入的研究探讨，重点介绍了几个关键控制点，希望能为相关单位提供一些参考。 【关键词】房地产开发项目；成本；控制 1 引言 过去的十余年间，是中国经济腾飞的阶段，更是中国房地产产业腾飞的时期。无论是基于国家的产业调整还是老百姓的刚性住房需求，中国的房地产业确实创造出了飞速发展的神话，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。财政部财科所所长贾康表示，房产税进一步推进的大方向已经明确，在对重庆、上海两地试点情况总结后，将讨论和决定下一步扩大试点的方案。最近以北京、武汉等为代表的城市，修改了普通住宅的认定标准，有可能是否就为区分征收房产税的类别而做准备。社科院在其发布的《房地产蓝皮书》中则建议说，房产税试点要在“十二五”期间应加快向全国推广，宜从量从价综合征收，并作为收入调节的重要手段。从政府层面来说，房地产调控已经是既定不争的事实，那么房地产企业就需要从新认真的对待房地产开发项目，尤其是其成本控制就成为未来房地产企业竞争的根本。虽然在过去的几年中房地产市场展现出了不完善的一面，但是我们有理由相信通过对房地产开发项目成本的控制，我们今后更好地完善这个产业。 2 现代成本控制理论 成本控制是基于成本可控原理，在成本形成过程中，对各项成本活动进行监控，及时发现偏差，采取纠正措施，保证成本目标的实现。这是一个循环往复的动态控制过程。 相对于传统成本控制理论，现代成本控制理论在四个方面有明显的进步： ①现代产品成本含义比传统产品成品含义更加广泛。传统的产品成本一般只是指产品的制造成本，不包括销售费用和管理费用，这种作法的缺陷是它更适合于销售费用和管理费用占总成本比重较小的企业。而现在的企业面临着竞争日益激烈的市场环境，如果将产品成本简单的理解为制造成本，会导致企业开展的成本控制工作无法达到预期效果。因此，现代产品的成本不仅包括制造成本，还包括产品研发、工艺设计、采购及售后服务等过程产生的成本，它贯穿于产品的整个生命周期。 ②成本降低途径从成本节约向成本避免转变。传统的成本降低思想是尽可能的节约成本，节约途径主要有：提高产品合格率，提高材料利用率，降低采购成本，降低库存成本，属于降低成本的初级形态。而现代的成本降低思想认为事前预防重于事中控制和事后调整，企业要从战略的、管理的角度来探索成本降低的潜力，避免发生不必要的成本。它需要企业重视产品开发、设计阶段的工作，避免不必要的生产环节，从而达到成本控制目的。 ③时间管理引入成本决策。在竞争激烈的市场中，技术创新、变革速度越来越快，产品的生命周期越来越短。企业必须能够对市场的变化做出快速反应。投入更多的成本用于缩短研发、工艺设计及生产时间，从而缩短产品上市的时间，这样才能尽快抢占市场，获得更多市场份额。 ④产品价值最大化转向削减供应商成本和顾客价值最大化。如今制造商、供应商和最终客户之间的协作日益加强，帮助供应商降低成本也许比单纯要求供应商降低价格更有效。做好售后服务、满足客户的需求、并及时掌握客户需求动态，使顾客价值最大化能为企业赢得市场占有率。 3 房地产开发项目成本控制关键节点 3.1 投资决策阶段的成本控制 在开发项目的投资决策阶段，项目建设标准、建设地址、建设规模、项目定位、融资方式等内容均已初步确定，项目决策正确与否，直接关系到项目的成败。正确的项目决策是控制好工程成本的前提，如果项目投资决策阶段决策失误，则后续阶段再有效的成本控制也不能取得满意的成本控制效果。项目投资决策阶段的成本控制对整个开发项目而言，节约投资的可能性最大。 3.2 设计阶段的成本控制 项目投资决策确定以后，设计阶段的成本控制就变得十分重要了。设计阶段对成本的影响首先体现在设计方案直接影响开发项目建设成本。诸如建筑风格的确定、结构方案的选择、建筑材料的选用、施工工艺的选择，以及新材料和新技术的应用等设计内容均对成本有直接影响。“笔下一条线，投资花千万”正是设计阶段对投资具有重大影响的形象体现。因此，项目开发过程中要对设计方案进行多方位经济比选，认真研究、分析和优化，才能更好的控制项目成本。 3.3 招投标与合同洽商阶段的成本控制 开发项目的相关法律文本均在招投标与合同的洽商阶段完成，这个阶段的工作质量直接影响项目运作期间的成本控制工作能否顺利开展。为了确保做好招投标工作，首先要进行充分的市场调查分析，建立和完善施工单