.《他山之玉》2011年第10期《“双轨房”难局》(总第161期)20110318.doc

 刊首语 大家好！ 《他山之玉》是市场部推出的又一刊物，作为《山外青山》的副刊，创刊于2007年11月11日，正略钧策创立15周年之际。 本刊内容均出自于《财经》、《IT经理世界》、《中国企业家》等重点刊物的封面文章，具有权威性、时效性、准确性，发行周期为每周一期，每周五发送，供大家能够及时了解更多的“大事件”。 本期文章选自《财经》2011年第6期总第285期——《“双轨房”难局》。 KM查看路径：知识管理系统人力资源-组织文化-公司内刊 “双轨房”难局 房地产市场化改革以来最为深刻的变局正在发生，新的住房“双轨制”模式能否既避免重归政府包办的老路，又确保市场竞争活力，并充分满足居有其所的政策指向和公众期待，仍有诸多未知数 “房地产市场是热锅里的一颗鸡蛋，政府正在不断添加凉水，希望保持鸡蛋的新鲜，而锅下的炉火烧得正旺。”一位经济学家对《财经》记者说。 从去年底到今年初，房地产市场调控力度不断加强，相关政策措施引发争议亦属空前，延续十余年的房改路径面临结构性调整，整个楼市变局一触即发。1月26日，国务院公布新一轮房地产调控政策（新国八条），其遏制房价过高的力度和决心均为“史无前例”。 春节前后，以北京为代表，各地方政府一改往日推诿搪塞姿态，相继出台以“限购令”和大规模保障房建设为关键词的实施细则，亦被认为是“有史以来最为严厉”。 “限购令”以行政手段强力介入，迅速止住了房价的上涨势头，但这种调控手段的极端和特殊性，也使经济学家和房地产业界感到担忧：中国是否继续坚持房地产市场化改革方向？同时，限购令给居民购房带来诸多不便，尤其是以户籍作为设限门槛，事关更广泛人群的切身利益，引发民众对调控政策合理性和持续性的争议。 按照决策层的设计，在限购之外，当务之急便是加大多年积欠的保障房建设。2月24日，国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会议上强调，要“加大投入，完善机制，公平分配，保质保量完成今年开工建设1000万套的任务”。 在3月初全国“两会”上，住建部副部长齐骥则对1000万套保障性安居工程建设所需的近1.4万亿元资金进行分解，以打消外界的疑虑。住建部同时表示，亦将要对涨势旺盛的租房市场进行必要调控。这也在某种程度上缓解了公众对房地产新政的部分担忧。 中国银行首席经济学家曹远征认为，房地产市场正经历着自市场化改革以来最为深刻的变局。在他看来，决策层的真正目的，是以严厉的行政限购手段控制需求，为大幅度地提高保障房建设争取时间，从而最终改变房地产市场结构。 曹远征曾任职原国家体改办，参与过1998年房地产市场化改革方案制定。“目前的政策是在搭建一个全新的市场框架，1000万套保障房是这个计划的关键。” 在房地产市场化改革十余年之后，“保障归保障，市场归市场”的新双轨模式已成为公认的发展方向，面对“对轨房”并行趋势，业界观察认为，此轮严厉调控更像是为转向提供缓冲。 但在实践操作层面上，由于房地产业涉及国计民生，牵一发动全身，在没有更完整、更系统的结构调整配套的情况下，想要完成如此宏大的转轨，难度巨大。 严厉的“限购令”会否恶化本已失衡的市场供需关系？保障房建设计划一旦落空，将会对中国经济造成怎样影响？即便保障房计划顺利实施，政府干预房地产市场的路径依赖会否难以破解？保障房分配中潜在的权力寻租怎样规避？ “这是一招险棋，政府也是赌了一局。”曹远征说。 “限购令”袭来　　与此前多次调控相比，本轮针对房地产的政策调控势头迅猛，似无留余地之意。与此前的虚与委蛇不同，此次从中央到地方的政策协调更为一致且落实迅速。 　　2月16日，北京市政府办公厅发布被称为“京十五条”的调控细则，在限购方面的严厉程度大大超出市场预期。截至目前，全国共有36个城市出台了“限购令”，而在未来，实行限购政策的城市还要翻一番。受其影响，房地产市场迅速降温，多年格局受到动摇。 　　2月，因“限购令”引发的强烈寒流袭击了北京、上海等一线城市，市场成交惨淡，悲观气氛在房地产行业中不断蔓延。 　　东方证券研究认为，限购政策比信贷政策的威力更大，由首付比例提高影响的购房需求，还可以通过房价下跌来自行恢复，而限购政策对需求的影响却是永久性的，即使房价下降也无法恢复，除非限购取消。 　　清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵出人意料地为限购辩护，一度引发嘘声。为此，他在《论限购》一文中指出，限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但却是必需的。 　　3月9日，齐骥在记者招待会上坦言，短时间内，房地产供给不能完全满足各种需求的情况下，提出让暂时有限的供给去提供给那些最需要居住来购房的消费者，是当前调控的一个基本出发点。 　　“在缓解供需矛盾当中，一是要增加普通商品住房的有效供给，二是在需求当中