产业结构外来人口结构与房地产价格的关系-经济学家-华东师范大学.PDF

ＪＯＵＲＮＡＬＯＦＥＡＳＴＣＨＩＮＡ ＮＯＲＭＡＬＵＮＩＶＥＲＳＩＴＹ Ｈｕｍａｎｉｔｉｅｓ ａｎｄ Ｓｏｃｉａｌ Ｓｃｉｅｎｃｅｓ Ｎｏ．１，２０１７ 产业结构、外来人口结构与 房地产价格的关系 　① 王　 盛　 黄芝兰　 白雨晨 　 　 摘　 要：从城市产业发展的角度出发，城市产业结构与人口结构之间存在着复杂的交互影响关系，而这两 ７０ 者均会影响房地产价格。运用 个大中城市的数据检验人口结构、产业结构与房地产价格之间的中介效应 后发现，人口因素通过作用于产业结构从而影响房价，产业结构独立影响房价。外来人口对流入城市的产业 结构和人口结构均产生了显著影响，这种影响分产业有所区别，它增加了城市第二产业的劳动供给，却降低了 城市第三产业就业人口的教育水平。这种结构特征使得它在影响城市房价时也体现出受城市产业结构的调 节，即外来人口提高房价这一假设只在产业结构类似时成立，当产业结构不同，譬如仅考虑第三产业时，外来 人口占比高反而降低了房价。 关键词：产业结构；人口结构；外来人口；房地产价格 ： ＤＯＩ １０．１６３８２／ ｊ．ｃｎｋｉ．１０００５５７９．２０１７．０１．０１８ 一 文 献 回 顾　 关于产业结构与外来（流动）人口、房地产价格之间相互关系的研究文献已有不少，大致而言，可以 分成以下几类：一是有关产业结构与房地产价格的研究，如产业结构变迁对房地产市场及其价格等的影 响，研究发现不同产业对这一关系的影响不一，同时也存在区域差异。二是分析流动人口与产业结构变 迁（高度化）之间关系的研究，相关结论既有正面效应，也有负面效应。三是关于外来（流动）人口对房 地产价格影响的研究，从外来人口的规模、结构和层次等多角度阐释对当地房地产价格的影响，研究的 机制不一，结论也有所区别。 一些研究对产业结构和房地产价格之间的关系进行了探讨，发现产业结构的变化会影响住宅价格。 如刘嘉毅等（ ）认为，产业结构合理化对住宅价格有显著正向影响，产业结构高级化也显著推动住 ２０１４ 宅价格上涨；在样本期内，产业结构变迁对全国住宅价格上涨的贡献率为１３．４５％。不过，产业结构合理 化、高级化对住宅价格的影响呈现明显的区域差异，两者对东中西部住宅价格的影响效应依次递减；银 行信贷、土地价格推高住宅价格，利率调整对房价的调控作用基本失效，人口规模、人均收入水平对住宅 价格的影响因地区与时间而异。谷卿德等（ ）则验证了不同类型产业对房地产价格的影响。他们 ２０１５ 利用 — 年中国 个城市的面板数据研究发现，制造业对房地产价格的影响呈 形，制造业 ２００３ ２０１２ ２３９ Ｕ 集聚到一定程度后才会对房地产价格产生正向影响；服务业对房地产价格具有显著的促进作用，但其过 度集聚可能对房地产价格产生下行压力；在细分产业中，生产性服务业、信息传输、计算机服务和软件 业、金融业、房地产业等对房地产价格的推升作用更为明显。 有一些研究对外来（流动）人口与产业结构之间的关系进行了探讨。王新华等（ ２００６）运用全国和 　 　 【作者简介】王盛，华东师范大学经济与管理学部讲师，博士（上海，２００２４１）；黄芝兰、白雨晨，华东师范大学产业经济学硕士研究生 ２００２４１ （上海， ）。 和上海市政府决策咨询项目（２０１５ＧＲ２１）。 【基金项目】国家自然科学青年基金项目（ ①