城市轨道交通对周边住宅价格的影响.docVIP

　　城市轨道交通对周边住宅价格的影响 第1章 绪论 1.1研究背景及意义 随着经济不断发展，交通日渐发达，路上交通的拥堵已成为人们出行的困扰，为解决道路拥堵问题，很多国家开始探索开发完整的交通体系，城市轨道交通作为一种新型运输工具，不受路面条件的约束，提供安全可靠、方便快捷的运输能力，能有效解决我国交通拥挤问题，克服经济发展的瓶颈。城市轨道交通省时省地且运输量大速度快等优点除了对城市道路交通拥挤的状况有很直接的缓解作用外，还可在其站点辐射范围内提高可达性而带动着整个沿线地带的经济发展，这个影响在房地产价值方面的反映尤其突出，因此，地产开发商开始纷纷炒作地铁房的概念，而购房投资者也蠢蠢欲动。通过武汉市城市轨道交通近期建设规划（2014-2020）环评公示可知，这份建设规划称：计划在未来 6 年中投资 1445.5 个亿，新建 15 条地铁总长 226.9 公里，将主城区与远城区连通。而目前，武汉市已批在建线路和拟建线路已达到 139.5 公里，开始运营的地铁线包括 1 号线、2 号线一期以及 4 号线一期，总里程达 78.4公里，规划至 2020 年，线网总规模将达到 440 公里左右，基本形成覆盖武汉三镇的轨道交通体系。随着城市轨道交通的迅速发展，轨道交通对周边住宅价格的影响已成为国内外关注的焦点之一，不仅受到各个国家政府的重视，还成为人们经常谈论的热点，但在不同城市，由于经济发展和城市规划的差异，城市轨道交通对其发展带来的效益也有所不同，近年来，在武汉市交通不断的改善及发展的情况下，我们以武汉市地铁 2 号线为例，探讨其对周边住宅价格的影响。 . 1.2国内外研究现状 国外轨道交通建设起步早，有很多学者在轨道交通对其沿线周边住宅价格影响的研究中取得了杰出的成果。国外学者在对城市轨道交通与其沿线周边住宅之间的距离和住宅价格的研究中发现轨道交通的建设对其沿线周边住宅价格的上涨有很大的推动作用。以 Boyce[1]和 Allen 为代表的学者们通过对费城到新泽西州郊区的快速轨道Linden 范围内的土地有 6%的溢价[6]。还有Amstrong 发现波士顿轨道交通沿线的独户住宅有大约 6. 7%的溢价[7]。Benjamin 和 Sirmans 通过对华盛顿的地铁进行研究发现，公寓的位置每远离地铁站口 160m，其租金就降低 2.4%~2.6%[8]。Al-Mosaind 和 MusaadA 等学者在美国俄勒冈州波特兰市的 MAX 开通两年后，对其东线在郊区的车站对周边住宅价格的影响研究中得出距离车站 400m 范围以内的住宅价格比其他地区高 10.6%，并且每接近站点 30m 售价将增加 663 美元[9]；HongChen 等人也以波特兰 MAX 东线轻轨为研究对象，对站点周围 1000m 范围内的住宅价格进行研究，研究发现从距离车站 100m 出起每远离站点 1m 房价平均下降 32.2 美元[10]。 第2章 地铁对房地产价格影响的定性分析 2.1 地铁的特点 地铁是现今城市公共交通的一个重要组成部分，它可以促进沿线的土地开发、改善城市空间布局，缓解城市交通拥挤问题，从而推动经济发展，已逐步成为公共交通未来的发展方向。如今我国城市面积不断增长，对地铁的需求也越来越显迫切，地铁的发展提高了公共交通运输效率、促进了土地的集中开发和利用、推动了城市发展的现代化及多元化[24]。地铁的特点如下：地铁通为城市人口提供出行服务，且列车时间间隔短，且运输量大，因此具有较高的运输能力，一般来说地铁的单向高峰运输量为每小时 3 万至 8 万人，是公共汽车的 2 至 12 倍。地铁在特定的轨道上行驶，不受其他因素的影响，有较高的行驶速度，每小时可达 40 至 60 公里，是公共汽车速度的 2 至 4 倍，并且地铁按图行车，保证车辆由发车行驶到进站时间准确、可靠性强，特别适合城市中大规模的集中定时、定点、定向的出行需求。我国城市不断扩张，人口密度年年上涨，城市土地资源越来越少，而地铁主要利用地下和地上空间进行建设，不占用城市地面街道，不但节省土地资源的占用还能缓解路面交通的压力，有利于城市空间的合理布局，提高土地的利用价值，对比普通的路面交通方式，在完成相同客运量的条件下，地铁所占用的土地面积仅为普通交通占用的土地面积的 1/18-1/3[25]。根据表 2.1 可以看出各种交通方式占用道路面积的比较，很明显，地铁在节省占用地面面积方面有绝对优势。 .. 2.2 地铁对周边房地产价格的影响机理 住宅价格的变动是由很多因素综合影响的结果，地铁因素从宏观角度上讲，它是城市规划发展项目，也是我国城市建设的重点之一，地铁建设规划的出台将刺激地价上涨，从而引起房价的变动。从微观角度上讲，地铁的建成改变了周边经济圈的分布，提高土地开发强度，增加周边的空间利