新政下房地产市场调研.doc

　　新政下房地产市场调研 　　随着中央一系列货币、土地和税收等调控政策出台，房地产市场调研正在迅速降温。一些专家和基层干部指出，今年将迎来我国房地产业的重大改革“窗口期”，要让房地产市场调研真正回归理性，应抓住时机加快房地产业结构调整，建立和完善多层次的住房建设、供应和保障体系，促使我国住房政策逐步实现公平和效率相兼顾。实施房地产市场调研来了解房地产市场的发展动向和发展方向，房地产市场的改革使地产市场失去原有规律，不再像向平稳方向发展。 　　一：效率和公平失衡房地产改革迫在眉睫 　　记者在调研中，不少专家和基层干部指出，高房价已演变成突出的社会矛盾，显示房地产市场调研十余年的高速发展积垢已深，应对我国十余年来的房地产市场调研发展进行整体反思，理清改革方向。 　　黄文波认为，过去十余年房地产市场调研充满着效率导向，其快速发展也有效启动了各地的经济增长，但是房地产市场调研本来还应该有的民生导向和公平导向却被忽略了。如何解决住房资源分配方面的公平问题，是目前房地产业改革需要进一步深化的领域，需要增强“有形之手”干预、调控的力度，以弥补市场机制的缺陷。 　　不少基层干部和专家认为在政府长期追求GDP发展、社会长期商品化渐变的过程中，房地产市场调研问题已积累了很多社会经济的深层次矛盾，房地产改革迫在眉睫。深圳市社科院城市营运中心主任高海燕认为，要在纷杂和混乱的当下解决问题必须分两步走，首先应以强力手段解决阶段性问题，一方面以超强的信贷管控执行力管住需求，扼住投资投机需求，一方面以超强的行政执行力推动土地迅速进入开发周期并确保住房销售秩序。 　　二：“有形之手”破解住房供应“结构性失衡” 　　广东省房地产协会会长蔡穗声认为，由于住房兼具民生和商品双重属性，在任何国家，住房都大致可分为商品住宅和公共住房两个部分，过去十余年我国房地产市场调研发展过度强调了通过市场解决住房需求，而在公共住房领域欠账过多，造成供房供应的严重“结构性失衡”。 　　目前，国家强调加大保障性住房的建设和投资力度，对此不少专家和基层干部认为，这是改变我国住房“结构性失衡”的长远举措，但从政策制定、实施手段、法律法规健全等方面还需进一步完善，让群众明确预期，增强对公共住房政策的信任。广州市国土房管局副局长黄文波认为，当前国家房地产市场调研政策应更鲜明，应强调坚持市场调节和政府调控两手抓来解决住房矛盾，效率问题通过市场解决，效率基础上的公平问题政府应给予必要、合理的干预，对不同收入阶层的群体应实行差异化的住房供应制度。 　　三：房地产业：更需改革而不只是调控 　　在调研中，基层一个较为普遍的看法是，从长远来看，房地产业更需要改革而不只是调控，推动房地产业转型和回归理性，必须打破导致房地产疯狂的基石，一些根本的制度性问题须加快改革、扎实推动以求逐步解决。 　　一是尽快改变由政府单一集中性垄断供地、土地供应紧张的局面。 　　二是尽快试点和开征物业税，解决地方政府对“土地财政”的过度依赖。 　　三是加快城乡统筹改革，让农民带着“地票”进城。 　　四：房地产“一业独大”三个“难以为继”加剧风险 　　近期国家针对房地产市场的调控措施正步步收到成效，一段时间以来部分城市房价一路飙涨、投资投机行为过度的局面有望得到遏制。但记者最近在一线城市调研时不少基层干部和专家仍对房地产市场调研发展表示忧虑，当前房地产业“一业独大”对我国经济社会民生已造成重大困扰，希望中央对房地产市场的短期调控能与着眼长远的改革相结合，以此次调控为契机，痛下决心革除房地产宿弊，否则房地产市场调整、松动的恶性循环将严重拖累中国经济社会的长期健康发展。 　　五：经济过度依赖房地产风险之大难以为继 　　当前，一些地方经济过度依赖房地产，GDP增长主要靠房地产带动，财政收入主要靠土地经营收入，银行收益和资产质量主要靠房地产抵押贷款，房地产业甚至已成为一些城市的经济命脉。据房地产研究机构中国指数研究院发布的数据看，2009年全国土地市场交易异常活跃，排在前20位的城市土地出让金总额高达8000多亿元，同比增加160%，许多城市土地出让收入成为城市建设的主要来源。 　　即使是在中西部地区，土地出让、房地产税收对地方财政的贡献同样巨大。记者从内蒙古财政厅、地方税务局、统计局等部门了解到，2009年内蒙古自治区的地方财政收入为1378.1亿元，其中土地出让收入总额约为246亿元。全自治区的耕地占用税、房地产企业所得税、房产税等与土地、房地产行业直接相关的税种总额约86亿元，建筑企业当年实现税金37.52亿元。如果加上钢铁、水泥、玻璃等房地产拉动的其他行业税收，房地产业给地方财政的贡献更大。 　　另一方面，由于房地产的行业利润远高于其他行业，各类企业纷纷转向房地产开发。今年“两会”后尽管房地产调控措施已陆续出台，但