建设综合体中酒店式公寓.docxVIP

CBD区域建筑综合体中酒店式公寓的市场调研随着经济水平的提高，市场对高效建筑的需求明显增长，建筑综合体逐渐成了高档商务建筑的主流，受到有实力开发商的青睐。所谓建筑综合体，就是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、会议、文化、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、有机、高效率的综合体。建筑综合体的主要优势有二：其一，建筑综合体在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；其二，各种功能互为禅益，为对方发展创造潜力，反过来促进自身的增长，从而使建筑获得良好的经济效益。由于具备这两大优势，当城市生活需求发生变化时，建筑综合体可以在内部进行自发调整，增强整体的抗风险能力。北京有代表的建筑综合体有财富中心、国贸中心、航华科贸中心、东方广场、嘉里中心、北京科技会展中心等。建筑综合体中建筑功能的复合性与有机性，决定了其中酒店式公寓的开发和设计同功能相对单一的酒店式公寓比，既有共性，又有明显的差异性，把握好酒店式公寓是建筑综合体开发成败的重要1 建筑综合体中酒店式公寓的定位1.1 建筑综合体中酒店式公寓的特点建筑综合体的建筑功能构成中，写字楼和酒店应是核心，是建筑综合体的发动机。写字楼在建筑综合体中有助于建立竞争性，加强吸引力，提高使用效益；对建筑综合体其他功能，如酒店、会议、商业等提供有力的支持并形成最佳市场协同。酒店能为建筑综合体提供流动的“居住”人口和活动的人流，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使建筑综合体保持持久的繁荣并增加了其活力。但对于建筑综合体，居住功能不可缺少，居住功能可提高建筑综合体的效率，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费，从而提高建筑综合体的效率。对于有国际化特性的建筑综合体，国际商务人士的中长期居住功能是必备的，因此酒店式公寓成为必须。如财富中心的酒店公寓、国贸中心的国贸国际公寓、航华科贸中心的雅士阁公寓、东方广场的东方豪庭公寓、嘉里中心的嘉里公寓、北京科技会展中心的数码银座等。酒店式公寓的定义有多种，对于建筑综合体由于其国际商务特性突出，酒店式公寓应处在市场的高端，同一般的酒店式公寓应有不同的客户定位。建筑综合体中酒店式公寓应充分体现其服务性、便捷性和舒适性。主要特性表现为既具备酒店水准的家务服务，还拥有豪华装修及全套家具，住户入住店式公寓的目的主要是不想在酒店长期居住，但又希望得到同酒店相当的舒适度和灵活性。建筑综合体中酒店式公寓的规模应同其它功能相协调，交通流线组织必须流畅，建筑综合体内的各建筑功能在立体上应能形成有机联系。通常建筑综合内体设有公共配套设施，且这部分投资收益较低，如果在建筑综合体中设计了适度规模的酒店式公寓，就可以共享建筑综合体中的部分公共配套，把一部分人流引导到一些公共配套上消费，改善投资效率。同高档公寓比，建筑综合体中的酒店式公寓抗风险能力较强。目前，北京市场上高档公寓的竞争日益激烈，投资收益近年来已明显下降，投资收益率能维持在6％已算不错。但对综合体中的酒店式公寓，由于每一个建筑功能之间能够形成互动，客户群体差别化优势相对明显，所以无论是投资也好，还是自用也好，它的抗风险能力都比较强。在北京市场中，建筑综合体中酒店式公寓的投资收益率约在12%以上。建筑综合体中的酒店式公寓和酒店由于为人们24小时生活在建筑综合体中创造了生活条件，因此比较好的避免了“死城”现象，从根本上提高了建筑综合体的效率。基于此，可以认为酒店式公寓是提升建筑综合体8小时以外效率最重要的功能之一。对于分期开发建设的建筑综合体，从开发次序上看，通常应先建好写字楼、酒店、会展中心等，待建筑综合体形成一定的人气、有一定的客源后再开发酒店式公寓。北京航华科贸中心的雅士阁公寓、东方广场的东方豪庭公寓、嘉里中心的嘉里公寓、北京科技会展中心的数码银座等，都是在整体工程接近竣工时才有服务式公寓投入市场。建筑综合体内的酒店式公寓应有一定规模。据市场分析，酒店式公寓拥有120套以上才算具有一定规模，拥有300套以上住房，对管理和提升品质更有利。如果规模达到300套左右，配套设施能够比较齐全，管理成本降低很多，可能形成比较好的竞争力。当酒店与酒店式公寓共同存在于建筑综合体中时，对酒店式公寓的租期要求会更高，主要是避免与酒店形成不合理的竞争局面；如雅诗阁和数码银座租期可短至几天，而东方广场和嘉里中心由于有酒店存在，租期通常在6个月以上。2 酒店式公寓的设计特点建筑综合体中酒店式公寓的设计要点建筑综合体内的酒店式公寓最核心的要素还是一种居住建筑，因此，同常规的居住建筑有许多共性。但作为建筑综合体内的酒店式公寓，又有其一定的个性,通过对北京部分代表性建筑综合体内酒店式公寓的分