红星美凯龙（1528.HK）.PDFVIP

機構股票研究機構股票研究 機構股票研究機構股票研究 3 October 2016 紅星美凱龍紅星美凱龍 (1528.HK) 紅星美凱龍紅星美凱龍 管理層會談紀要管理層會談紀要 管理層會談紀要管理層會談紀要 香港香港 |地產地產| 公司研報公司研報 香港香港 地產地產 公司研報公司研報 基本資訊及運營模式基本資訊及運營模式 基本資訊及運營模式基本資訊及運營模式 紅星美凱龍是中國經營面積最大 、商場數目最多、地理覆蓋面積最廣的家居裝飾及傢俱商場運營商。2000 年，公司推出了 紅星美凱龍品牌 ，並開設了首個品牌商場。截至2016 年 6 月 30 日，紅星美凱龍在中國擁有 56 個自營商場 ，自營商場經營 面積達 4,457,050 平方米 ；而其旗下亦有125 個委管商場 ，委管商場經營面積達7,357,877 平方米 。紅星美凱龍2015 年前六 個月的營業收入約為 44 億人民幣 ，淨利潤則達到了24 億人民幣 。目前紅星美凱龍的P/E 約為 5.2 倍，P/B 約為 0.56 倍。 從管理層的描述中 ，我們瞭解到紅星美凱龍在前期拿地、招商方面都累積了一定經驗 ，能給予商戶較爲專業的服務。另 外。紅星美凱龍旗下的商場有著統一的外觀及裝修風格 ，在消費者心中也有了一定的知名度。此外，紅星美凱龍對商戶有著 嚴格的篩選及評估制度 ，希望商場中盡量保留優質商戶，其商場內的產品質量、服務質素在消費者群體中也建立了一定的口 碑。因此很多商戶願意在紅星美凱龍的商場中營業 ，以享受到紅星美凱龍這個品牌所吸引來的消費者。上述因素都有助於紅 星美凱龍塑造自己的競爭優勢 ，並得以從同業中脫穎而出。 管理層也向我們簡單介紹了紅星美凱龍的運營模式 。就自營商場來説，紅星美凱龍向客戶收取固定租金，一般來説，租金 或租約條款每年都會略有調整 。就委管商場來説，紅星美凱龍會從拿地、裝修、招商等環節開始為業主提供服務及幫助，商 場開張之後也可能幫業主代收租金 。紅星美凱龍會向業主收取前期的施工諮詢及管理費、首次入場費以及年度管理費。前期 的施工諮詢及管理費一般為 3 千萬至 6 千萬人民幣 ，為業主支付予紅星美凱龍的一次性前期服務報酬。通常來説，委管商場 的管理協議有效期為 10 年，期間紅星美凱龍每年收取客戶固定的管理費 ，每年的管理費通常為150 萬至 600 萬人民幣 。現時 有少量委管商場使用了在固定收費基礎上有額外浮動收費的制度 。黨業主收入超過某一數額時，紅星美凱龍便會收取超額部 分的 6%-10% 。管理層希望未來可以增加有這種收費模式的委管商場。 我們也從管理層瞭解到 ，紅星美凱龍商場的續租率大約在 85%到 90%之間 。紅星美凱龍與商戶之間也有一個雙向的選擇機 制。有些商戶 由於銷售增長速度跟不上紅星美凱龍的租金調節速度而選擇不再續租 。而紅星美凱龍也會定期評估客戶的質 素，當紅星美凱龍認爲客戶不符合其商場的要求時也會選擇終止租約 。通過這些機制 ，銷售能力或者信譽度有所欠缺的商戶 都會被從商場中剔出 ，這也保證了紅星美凱龍商場中商戶的質素 。 盈利能力及其他重要財務指標盈利能力及其他重要財務指標 盈利能力及其他重要財務指標盈利能力及其他重要財務指標 下列表格總結了紅星美凱龍的一些基本盈利數據 。 Page | 1 | PHILLISECURITIES (HK) RESEARCH 公司報告公司報告 紅星美凱龍紅星美凱龍 (1528.HK) 公司報告公司報告 紅星美凱龍紅星美凱龍 由上表可以看到 ，紅星美凱龍的收入及淨利在這幾年閒均錄得穩定增