“城南映”春节前推广方案.doc

“城南映象”阶段性推广方案 目前镇江市场分析 房产交易情况： 在“市七条”下，镇江房地产价格没有严重下挫，整体价格保持平稳，较上季略有上涨。从6月份来看，与去年下半年平均月600户基本吻合，商品房市场交易量平稳，没有明显起伏经营性用地入市交易计划266935元--502883元，商铺总价范围214651--1096060元 单价范围住宅2973元/m2--3790元/m2（阁楼层除外），商铺6396/m2- 7910元/m2 住宅面积100m2以下14.61%，120m2以上6.74%，100--120m278.65% 住宅楼层1F14.61%，2F16.85%，3F30.34%，4F22.47%，5F15.73% 商铺楼层1F33.33%，1-2F66.67% 住宅单价3000元/m2以下1.12%，3000--3400元/m276.66%，3400元/m2以上20.22% 余房销售计划： 2005年7月30日—2005年8月30日，为期一个月，销售率至70%，约2900平米。 2005年9月1日—2005年10月30日，为期二个月，销售率至90%，约5800平米。 2005年11月1日—2006年2月30日，为期四个月，销售率至100%，约2900平米。 项目媒体推广方案 推广阶段安排： 升温期（2005年7月30日—2005年8月30日）： 增强媒体接触力度，同时通过多方面途径的推广和传播，VIP卡和各项奖励性措施的初步应用，最大限度引导周边区域人群的口碑效应，从而达到项目的销售回暖目的； 引爆期（2005年9月1日—2005年10月30日）： 通过各项人力资源的整合运用，有效带动区域人力为我所用，通过各项奖励措施和VIP优惠措施，并通过项目价格的调整和优惠，抗性房源和优势房源的有效组合和优惠性团购等活动，直接引爆项目销售； 倾销期（2005年11月1日—2006年2月30日）： 继续各项奖励措施和VIP优惠、抗性房源和优势房源的有效组合、优惠性团购等活动，完成项目一期最后的清盘任务，并塑造项目良好的美育度和项目的整体性高尚形象。 同时开始进行项目二期的一些前期铺垫工作，包括销售中心的装修布置、围墙广告的更新、二期项目的重新定位包装等，有效结合项目一期的知名度和美育度，进行项目完美形象的提升和项目销售进度的有序进行。 推广策略： 以点带面，多种宣传手段并用：报纸、DM、电视广告、短信广告、SP活动、商务信函等各项策略并发，进行多方面、全方位的宣传推广，以最少的投入做最有效的宣传。 聚集现场人气，全面启动口碑宣传效应：现场礼品赠送、VIP卡的实施、SP活动举办、团购活动的展开……最大限度聚集现场人气，带动多方口碑效应和传播力度，以有效达到宣传效果。 主卖点深入解说、深度宣传：媒体广告中深入各大卖点分析，立足项目的大环境优势卖点，从区域优势、地段潜力、项目周边配套的完善进程、区域居住人气的提升等多方面深入挖掘，结合项目品质做推广。 SP活动引发舆论话题：以纳凉晚会或露天电影的形式，带动销售现场人气指数，以小礼品的派发和现场抽奖的形式延续活动传播效应，并有效利用媒体报道来制造舆论话题等。 媒体执行： 报纸广告：不注重版面大小，以异形版的形式和有效的视觉冲击力吸引消费者眼球，以项目的有效卖点深入解说分析； 软文：和报社记者合作，以报社记者的角度，对项目进行客观的宣传解说，有效增强项目的媒体接触频次； 中邮广告：项目整体性形象和各大具体卖点相结合，深入分析项目区域优势、项目品质优势两大方面，加强广告的有效到达率； 电视广告：把项目现有工程进度、销售现场氛围、样板房温情体验等多组镜头结合，以更立体更直观的形式，强化项目的直观感染力； VIP卡：以老客户带动新客户、口碑连锁效应、房源有效组合团购等，以利益反馈的形式，最大限度带动周边区域各项人力和口碑效应，为我所用，促成项目余房销售和抗性房源的去化； 纸扇：配合纳凉晚会进行纸扇的派发，针对有效客户群进行项目宣传，以良好的品质和精美的制作，延续传播效应； 短信广告：进行项目进度和项目各项活动、优惠、礼品等信息的发布，带动现场人气，促进项目销售； 围墙广告：围墙广告的重新制作和推广，有效吸引过往人群的眼球，增强项目卖点的深入记忆，促进口碑传播； 隔音防护带的炒作：在开发商的资料配合下，做关于我们如何寻找有效隔音防护材料的历程报道，以比较客观和中立的态度进行项目宣传，有效满足消费者的心理安慰和鼓励，从而促进项目美育度的提升； 区域优势炒作：从区政府、润州广场、沃尔玛、天润发、润扬大桥、规划中的市中心等多方面进行区域炒作，让消费群体能更直观地感受到区域居住人气的急剧提升、区域配套的逐步完善和区域的强劲潜力空间。 广告发布计划（8——10月） 序 阶段 时间 媒体版面 内容 1 升