合生创展津200亿造空城.docx

合生创展兵败“亚洲最大空城” 8年200亿豪赌[提要]?曾因为郊区大盘模式而一炮走红，并一发不可收拾的合生创展，早在2004年就成为地产界首屈一指的大哥；然而却因为押错了宝，豪赌占地面积达2.5万亩的京津新城，并在其中耗费了近8年时间，累计投入200多亿元，得到的产出却仅仅只有不到100亿元。如今，京津新城背上了亚洲最大“空城”名号，而它也成了合生创展的滑铁卢。[京津空城记][网友有话说]　　8年200亿豪赌京津新城 收回不足50%京津新城背上了亚洲最大“空城”名号，而它也成了合生创展的滑铁卢.天津“亚洲最大别墅区”建成数年后成空城　　经验主义和教条主义往往害死人。　　美国哈佛商学院的唐纳萨尔说过：外部环境发生急剧的变化时，昔日的成功模式可能成为今日的障碍。　　曾因为郊区大盘模式而一炮走红，并一发不可收拾的合生创展集团有限公司（00754.HK，以下简称“合生创展”），早在2004年就成为地产界首屈一指的大哥；然而却因为押错了宝，豪赌占地面积达2.5万亩的京津新城，并在其中耗费了近8年时间，累计投入200多亿元，得到的产出却仅仅只有不到100亿元。如今，京津新城背上了亚洲最大“空城”名号，而它也成了合生创展的滑铁卢。　　本报记者 明鹏 发自天津、北京　　深陷京津新城泥潭之际，合生创展频繁传来“业绩下滑”、“高管离职”、“负债增加”等负面消息，这架万科集团董事长王石眼中的“地产航母”，开始加速滑离一线房企的阵营，从2004年的第一，沦落到如今的30名之外（见本报12月1日《合生7年没落路：从第一跌出30强》报道）。　　合生创展因“大盘模式”在华南强势崛起，如今又因为大盘模式而在天津陷入困境，业绩重压之下，不得已进入艰难的转型时期。　　好比马拉松比赛，合生创展在第一阶段遥遥领先于其他房企，第二阶段，合生创展体能减弱，被无数对手赶超。第三阶段，合生创展能否借助加码商业地产、布局二线城市成功解围，演绎一幕精彩的“反击战”，向业界证明粤派地产企业不折不挠、迎难而上、坚韧不拔的意志呢？　　滨海新区让京津新城失宠　　从天津城北的白庙汽车站出发，搭乘中巴颠簸1个多小时之后，来到赫赫有名的超级大盘—京津新城。映入眼帘的，是一座相当气派犹如宫殿的五星级大酒店、以及鳞次栉比的3000座别墅。　　这样一个超级大盘，却因交通、片区发展尚未成熟等原因，导致人流稀少，陷入了“空城”的尴尬境地。据媒体报道，京津新城别墅的空置率达到90%，酒店的入驻率也仅为10%，被称为亚洲最大“空城”。　　据了解，这座亚洲最大的“空城”位于天津、北京、唐山的交会处—天津市宝坻区，西北距北京市85公里、南距天津市73公里，东距唐山市105公里。2004年，这里还是一片盐碱地，天津市宝坻区政府，在这片盐碱地上描绘了一幅“大北京”京津唐城市带中心腹地的美好蓝图，并扬言再造一个曼哈顿。　　然而，对于当时财政收入仅2亿元的宝坻区政府而言，对于再造一个曼哈顿心有余力不足，真正执起蓝图“画笔”的还是粤派地产商合生创展。　　天津市宝坻区区长曾公开表示，京津新城近期规划53平方公里，远景规划面积258平方公里，人口规模是100万。事实上，天津的城市建成区也才280平方公里，京津新城要再建一个天津城这么大的城市，该怎么建设？如何定位？　　“京津两城融合”这一说法是描绘京津新城未来发展的最好注脚。实际上，2004年、2005年这一说法也在媒体上盛行一时，合生创展推出的楼盘因此也热销于市场。无奈京津两城之间再建一个城市带只停留于一个说法，企业虽然进行了大规模的投资，却并未得到政府的大力支持。2006年左右，天津滨海新区的规划出炉，并迅速热火朝天地建设，天津城市发展的建设重点东移，京津新城也因此而失宠，合生创展的处境立即变得尴尬。　　据了解，为提升京津新城片区配套成熟程度，合生创展痛下血本：花费16亿元建设凯悦酒店、12亿元建设大觉禅寺、5亿元建设玉佛宫博物馆、4亿元建设温泉度假村、10多亿元建设北京科技大学天津学院和天津财经大学珠江学院，还斥重金打造了一个27洞的高尔夫球场。加上其他配套，合生创展累计在京津新城投入达108亿元。加上别墅的 建设成本，合生创展在此砸下200多亿元。　　然而，京津新城带给合生的回报却与其投入远不成正比。据其财报显示，2005年，该项目取得的营业额为5.48亿港元（营业额与合同销售额在概念上不同，但也具参考价值），2006年、2007年的合同销售额分别为3.975亿元、6.44亿元。2008年之后，合生创展的年报并未具体提及京津新城销售金额。据媒体报道，2008年的合同销售额仅为1.2亿港元。而时代周报记者从京津新城营销部工作人员处得知，2009年之后，该项目仅推出庄园1号300多套别墅，目前还剩二三十套。如果按400万一套来计算，庄园1号销售额仅为12亿元左右。而累计