成本控制导书.doc

成 本 管 理 指 导 书 XXXX房地产有限公司  按照XXXX房地产有限公司3年经营规划和利润计划，结合市场现状，经相关部门人员研究讨论，一致通过了《XX项目成本管理指导书》第一稿。现予发布，请相关部门遵照执行。 签发人： 发布日期：2000年 月 日 责任部门负责人签字： 销售部责任人： 项目开发部责任人： 财务部责任人： 项目经理部责任人： 目 录 一、项目概况 3 二、地价成本控制 3 1．责任部门——项目开发部 3 2．现状 3 3．控制要点 4 三、营销费用控制 4 1．责任部门——销售经营部 4 2．目标 4 3．控制要点 4 4．费用范围界定 5 四、物业基金、利息、开发间接费用等成本控制——财务部 6 ?成本控制目标： 6 五、建安成本控制 6 1．责任部门——项目经理部 6 2．目标成本及控制要点： 6 3．具体控制指标 8 六、其他相关事项 8 七、建安目标成本详表……………………………...9 八、部分材料设备造价控制表………………...……....13 一、项目概况 总占地面积：20000.3M2 容积率：2.99 建筑覆盖率：23.5% 绿化率：36.8% 总建筑面积：78179.24M2 计入容积率的总建筑面积：59850M2 其中：可售住宅面积：59450 M2 不可售面积（会所）：400 M2 不计容积率面积18329.24 其中：地下室16766.74 M2（含人防面积5698.25 M2） 架空层1562.5 M2 总套数：439套 总车位数：410个；其中，地下车位：347个 入伙日期：2001年5月 二、地价成本控制 1．责任部门——项目开发部 2．现状 按照有关协议，总地价为万元，截止99年底已支付万元。按容积率内面积计算，楼面地价为元/平方米。 总地价中政府部分仅为万元，剩余三分之二的地价无法在计算土地增值费时从中扣除。 公司同出地方已在有关协议中明确该项目的土地增值费全部由公司承担。 根据测算，按照住宅均价元/平方米计算，预计需交纳约0万元土地增值费。 另，已支付地价款的正式税务发票对方一直未予提供。 3．控制要点 利用国土局收缴土地增值费力度弱的特点，采取“拖”的办法，争取不交或少交。 在2000年底解决已付款项的发票问题。 收回或抵扣应由出地方承担的“三通一平”的费用。 三、营销费用控制 1．责任部门——销售经营部 2．目标 根据项目特点，营销费用目标初步控制在销售总额的%以内，最终目标待营销计划批准通过后确定。 3．控制要点 在总额内由销售部提出使用项目和预算，经成本管理部审查同意后执行。 销售部可在总额内在各单项计划之间灵活掌握使用，但单项计划使用超出20%以上，不论营销费用总额有无结余，都应当书面报告成本管理部审查并报公司领导批准，详细说明理由和额度来源。 由设计或工程等其他部门具体操作的营销性质工程项目（如红线外道路绿化改造、样板间接待厅装修、围板装饰、广告牌等），费用目标由销售部和操作部门共同确定，具体实施控制由操作部门负责。 费用使用应与销售进度保持协调；分期（月、阶段）使用计划应当报成本管理部备案。 示范单位家私、装饰用品、生活用品和现场销售设施、用具，最大程度回收组合利用； 样板房装修费按照不低于50%标准作价收回； 加强现场包装项目和广告牌架的制作安装的计划性，全面实行招投标； 灵活配备现场销售业务人员； 按月或按阶段向公司领导提供营销费用与销售业绩对比分析报告。 4．费用范围界定 项 目 内 容 列 举 1、媒介广告费 电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交车身广告、电子屏广告 2、广告设施及发布费 车站广告、路牌广告、指路牌 3、现场包装费 专为促销而实施的现场环境工程改造、彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆、喷绘等 4、促销活动费 场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费等 5、宣传资料及礼品费 售楼书、各种礼品、宣传资料、万客会专刊费用 6、接待厅装修、装饰费 设计、工程、装饰等 7、现场销售器具费 饮水机、家私、办公设备等 8、样板间 临时 建造、设计、装修、家具、家私等 永久 设计、装修、家具、家私等，可收回部分从中扣除 维护 清洁、保安、维修费用等 9、销售模型 设计与制作费 10、展销费 展位费、布置费、制作费等 11、中介费 代理销售佣金、支付万客会会员免交的物业管理费 12、现场销售用电费 13、现场销售人工费 含工资、津贴、着装费等 14、其他 其他与销售直