房地产开与经营(专)离线作业.doc

浙江大学远程教育学院 《房地产开发与经营（专）》课程作业 姓名： 学 号： 年级： 2012秋建筑 学习中心： ————————————————————————————— 第一章 绪论 一、名词解释 1．房地产： 答：房地产是指土地及其固着在土地之上的建筑物，构筑物和其他附属物的总称。 2．房地产开发与经营 答：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识，有计划地加以实现的经济活动。 3．土地储备开发 答：按照国民经济发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划，由政府统一确定土地用途与规划设计指标，有计划地委托土地储备开发实施主体负责实施土地征收（收购）、拆迁安置、土地平整、市政基础设施建设、公用配套设施建设，按期达到土地既定开发标准的土地开发行为，并由政府统一组织验收，将验收合格的已开发土地纳入储存以备供应，这一系列的行为称之为土地储备开发 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征 此外，文化环境、行业环境、技术环境等 6．房地产经营决策程序是什么？ 答：（1）发现问题；（2）确定目标；（3）拟制方案；（4）分析评价；（5）选择方案；（6）实施追踪。 7. 简述房地产开发与经营决策的内容 答：（1）财务策略；（2）生产策略：确定房地产企业的生产规模，明确开发或经营项目，生产量调节以及生产作业方式确定等；（3）市场开发策略：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型以及多角型策略等；（4）价格策略：高价策略，低价策略，均衡价格策略等 8．简述房地产行业管理的主要内容。 答：行政管理主要内容：一是企业设立时的注册登记，二是企业房地产从业相关资质的审批，三是房地产企业的行业监督检查。 行业组织管理主要内容：一是行业专业管理；二是建立行业内部运行规则，促进行业内部各成员间的公平竞争；三是研究行业发展规划，开展学术研究与国际交流。 三、论述题 1．阐述我国房地产价格上涨的原因。 答：我国房地产价格上涨的原因主要有：政府土地出让价格过高，使得房地产开发成本过高，地方政府调控不力，以及地方政府的税收过于依靠房地产的土地出让，城市化差异太大，中心城市集中了太多的资源，使得人们都往城市涌入。房地产开发定位不准，廉租房等低价房源开发过少，受宏观经济不景气影响，投机性炒房风盛行，呵呵，个人观点。 第二章 土地制度演变与出让方式 一、名词解释 1．土地使用权出让 国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2．土地使用权划拨 指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。 3．土地使用权转让 指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权在转移的行为 4．土地征用 国家为了建设及兴办社会公益事业的需要，采取行政手段，依照法定程序和审批权权限将集体所有的土地，有偿转为国有土地的一项措施。 5．土地储备制 为加强对土地一级市场的统一管理, 政府依照法定程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发,并予以储存,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。 二、简答题 1．对土地使用权出让的各方式做出比较。 答：1、出让程序不一样。2、适用范围不同：协议出让适用于公益、福利事业，科研文教，非盈利的机关、团体及某些特殊用地；招标出让使用于优化土地布局的地段，重大工程的较大的地块；拍卖出让适用于区位条件好、功能便利的繁华地段，土地利用上有较大灵活性的地块。3、优缺点：协议出让：选择受让人的自由度大，不利于公平竞争；招标出让利于公平竞争，给出让方留有选择的余地；拍卖出让利于公平竞争，方法简便易行，出让方不易控制最高价。 2．土地使用权转让必须符合哪些条件？ 答：1、土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容；2、按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。3、按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，要形成工业用地或者其他建设用地。 3．简述土地使用权出让和土地使用权转让两者的区别？ 区别 出让 转让 行为主体 政府及土地管理部门 境内外经济实体及个人 法律关系 法律关系不平等，具有垄断性 法律关系平等 市场层次 一级市场，可以转让 二级市场，转让受到限制 年限 按合同