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房地产政策及法律法规基础知识 房地产的概念 房地产业的概念 土地使用权的几个概念 城镇集体土地是否可直接进行房地产开发？ 房地产开发的概念 房地产市场的内部结构如何划分？ 房地产开发企业资质等级标准 什么是经济适用房，有何特点？ 为什么经济适用房价格相对偏低？ 什么叫二手房？ 商品房价格中都包括哪些因素？ 商品房销售中的五证是哪五证？ 什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？ 什么是印花税？ 什么是两书？主要内容是什么？ 什么是房地产抵押？ 抵押贷款与按揭贷款是一码事吗？ 只要在郑州市区购房都能入户吗？ 购房入户的面积标准是什么？ 屋顶花园、顶层露台、底层花园能赠送吗？ 什么是住房公积金制度？ 住房公积金为什么归个人所有？ 什么是物业？什么是物业管理？什么是物业管理费？ 什么是维修基金？其主管部门是哪个单位？ 我国目前现行的住房供应体系有哪几种？ 房地产开发的主要程序有哪些？ 房地产的概念 房地产又称不动产，是对房产和地产的总称。它有狭义与广义之分，狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物以及衍生的权利。广义的房地产除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。我们通常所说的房地产指的是狭义概念的房地产。 房地产业的概念 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业，属于第三产业。 土地使用权的几个概念 土地的特点：土地是自然资源，其具有以下特点： 固定性或不动性 有限性 不可再生性 用途广泛性 供应的稀缺性 土地使用权的获得有三种方式：出让、转让与划拨 出让 概念：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 出让的年限： 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或者其他用地50年 转让 概念：土地使用权转让是指土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转让给他人的民事法律行为。 转让的形式：出售 交换 赠与 划拨 概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 使用年限：《城市房地产管理法》第22条第2款规定：“依照本法规定的以划拨方式取得土地使用权的， 除法律行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”依据此条规定，划拨土地使用权可以无限期取得、无限期使用，但是法律、行政法规另有规定的除外。 城镇集体土地是否可直接进行房地产开发？ 不能。《郑州市城市房地产开发管理条例实施细则》规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经市、县（市）、上街区人民政府依法统一征用并办理国有土地使用权出让或划拨手续后，方可用于房地产开发。”所以说，在城市郊区或都市乡村集体土地上开发的房产，不能作为商品房出售。 房地产开发的概念 有广义与狭义之分。广义的房地产开发，一般是指从工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发到房屋开发项目建设的全过程；狭义的房地产开发，多是指建设前期的开发工作，即包括工程勘察、规划设计、征地拆迁及土地的“三通一平”或“七通一平”部分。通常所说的房地产开发，是指广义的房地产开发。 三通一平：道路通 给排水 供电线路通 场地平整 七通一平：道路通 上下排水通 雨污排水通 电力通 通讯通 煤气通 热力通 场地平整 房地产市场的内部结构如何划分？ 我国房地产市场共有三级：一级市场，即土地使用权出让市场；二级市场（或称为住房一级市场），即房地产开发经营市场，这是房地产经营者与消费者之间的交易市场；三级市场（或称为住房二级市场），是房地产投入使用后的交易市场，表现为房地产使用者之间的交易市场，又称为房地产调剂市场。目前，我国房地产交易市场的策略是垄断一级市场，放开搞活二、三级市场。 房地产开发企业资质等级标准 按照目前实行的房地产开发的资质登记标准，房地产开发企业共分为：一 二 三 四 五五个等级。我公司目前属中美合资、房地产开发二级企业。 什么是经济适用房，有何特点？ 概念：是指国家或房地产开发商按照普通住宅标准建设的、以建设成本价向中低收入家庭出售的住房。安居房及解困房都是经济适用房的一种。 其特点主要表现在：（1）经济性 是指住房相对市场价而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力。（2）适用性 是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。（3）政府扶持、干预性 表现在以下几个方面：土地可以划拨；政府给予一定财政支持和信贷支持；政府减免土地拆迁、安置，基础设