接管验收关知识讲义1.doc

接管验收相关知识 接管验收相关知识培训讲义  第一节  物业的承接查验  物业的承接查验是指物业管理企业对新接管理项目中划定范围内的物业共用部位、共用设 施设备进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型， 前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新 的物业管理企业移交物业的过程中。物业的承接查验是物业管理企业承接物业前必不可省的环 节，其工作质量对以后的物业管理服务至关重要。  一、  物业查验的主要内容与方式：  （一）物业查验的主要内容包括 1.物业资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣 工图、隐蔽工程验收资料、设备系统验收检验报告等竣工验收资料；设施设备的安装、 使用和维护保养等技术资料、设备设施维修配件的相关参数和信息；物业质量保修文件 和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。 2.物业共用部位：主体结构及外墙、屋面；共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗； 公用卫生间、阳台；公共走廊、楼道及其扶手、护拦等。 3.共用设施设备：物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设 施设备承接查验的主要内容有：低压配电设施、柴油发电机组、电气照明、插座装置、 防雷与接地、给水排水、电梯、消防水系统、通信网络系统、火灾报警及消防联动系统、 排烟送风系统、安全防范系统、采暖和空调等。 4.园林绿化工程：园林绿化分为园林植物与园林建筑。物业的园林植物一般有花卉、树木、 草坪、绿（花）篱、花坛等，园林建筑主要有小品、花架、园廊等，这些均是园林绿化 的查验内容。 5.其他公共配套设施：物业其他公共配套设施查验的主要内容有：物业大门、值班岗亭、 围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物 业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。 （二）物业查验的方式 物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可以采用 观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。 国际专业品牌 优质服务标志 To be an international Professional Brand and an Icon of Quality Service 1 接管验收相关知识 1.观感查验：是对查验对象外观的检查，一般采用目视、触摸等方法进行。 2.使用查验：通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观 地了解其符合性、舒适性和安全性。 3.检测查验：通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量 要求。 4.试验查验：通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能。  二、  承接查验所发现问题的处理  发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：设计方案不合理或违反规范造成的设 计缺陷；施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；验收检查不细、把关不严； 建筑质量不合格；建设单位管理不善；气候、环境、自然灾害等其他原因。对于承接查验中所 发现的问题，一般处理程序如下所示： （一）收集整理存在问题 1.编制《物业查验记录表》； 2.对物业查验内容进行分类整理，根据承接查验所发现问题填写《物业查验记录表》； 3.将整理好的《物业查验记录表》提交给建设单位确认并复印存档，按程序确认后办理相 关手续。 （二）处理方法 1.工程质量问题整理出来以后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业管理 企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整 改。 2.从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：第一类是由施工单位引起的质量 问题。若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部《建筑工程质量保修办法》规定， 应由建设单位督促施工单位负责。第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、 使用不便、运作管理不经济等问题。这类问题应由建设单位负责做出修改设计，改造或 增补相应设施。 （三）跟踪验证 为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业管理企业要做好跟踪查验工作。 物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程 中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对整改不合要求的工程项目则 国际专业品牌 优质服务标志 To be an international Professional Brand and an Icon of Quality Service 2 接管验收相关知识 应继续督促建设单位处理。 第二节物业管理机构更迭时的承接查验 物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建筑的承接查验，二者进行承接查验的内