我国房地产融资多元化的分析研究.pdfVIP

摘要 摘要 近年来，我国房地产业蓬勃发展，吸引了大量资金涌入房地产市场。房 价一路走高，房地产泡沫越来越大，其主要表现是投资性购房比例过高和房 价收入比过大两个方面。根据美国著名经济学家查尔斯·P．金德伯格“泡沫过 度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，本质是不可持续性” 的观点，房地产泡沫不可能一直存在，总有一天要破灭。而泡沫一旦破灭， 将对购房者、商业银行、建筑行业以及相关产业有巨大冲击，对中国经济造 成较大的负面影响。 为避免房地产泡沫的破灭带来的潜在风险，政府开始采取适度紧缩的措 施，矛头直指房地产泡沫。又由于我国房地产的资金来源主要是银行信贷， 房地产泡沫破灭将给银行带来巨大负面影响，影响我国金融安全。因此，政 府出台一系列政策，加强了房地产信贷的管理，全面限制了开发贷款，以控 制房地产泡沫，保护银行业。这些政策导致很多房地产开发企业面临资金断 链的困境。值得注意的是，房地产业的困境并非一个行业的困境。正如中国 人民银行副行长吴晓灵所说：“房地产是产业链较长的行业，它对经济发展的 带动力很强。房地产业在今后相当长的一个时期中是国民经济发展的重要支 柱产业之一。作为我国经济发展的支柱行业，房地产直接影响国家经济的整 体发展。因此，政策限制并非旨在阻止房地产业发展，而是在中国金融市场 发展到一定程度和规模的今天，力图改变房地产资金主要来源于银行的现状， 找出适合房地产业的融资方式，促进房地产业平稳较快发展。 具体来说，在这种单一的融资模式下，房地产业的资金需求无法得到完 全的满足，其发展受到限制。更重要的是，由于融资主要来源于银行贷款， 银行系统因而积累了较高风险。一旦房地产市场低迷，银行可能面临房地产 企业和住房抵押贷款人无法还款的冲击，导致巨额亏损，甚至导致整个金融 市场的崩溃。可见，这一融资体系对房地产企业、金融体系、宏观调控和宏 我国房地产融资多元化研究 观经济都有十分不利的影响。 要防止这种状况的出现， 我们必须未雨绸缪， 改变房地产业单一融资模式， 积极开拓新的融资渠道， 以形成多元化融资体 系和风险分担体系。 要寻求多元化融资之路，必须对各种房地产融资方式——包括银行贷款、 债券(或票据)融资、直接上市、借壳上市、房地产投资信托、夹层融资、 典当和资产证券化进行认真研究和比较。对这些融资方式，笔者介绍了其概 念、优点、投资者、国外状况等，以及其在我国发展的现状，通过对其资金 来源的风险性、法律政策的变化，目前的创新等的分析给出房地产市场上该 融资方式的可行性和未来发展方向。通过这些可以发现，股票融资、债券融 资、信托融资(REITS)，资产证券化是解决房地产融资问题的有效途径。但 是，并没有哪一种融资方法能够一劳永逸的解决所有问题。对于房地产市场 供给方——房地产企业来说，需要根据企业类型“量体裁衣”。其中，大型房 地产开发企业应该力求通过上市融资和发行公司债券的方式获得大量资金， 这两种方式能够满足其资金需要。对于中小房地产企业来说，第一种选择是 发行短期融资券和中期票据，第二种选择是房地产投资信托(房地产投资信 托可以吸收大量社会闲散资金，将之通过短期投资、项目投资等方式注入中 小房地产企业)。对于房地产市场需求方——投资人来说，可以通过房地产抵 押贷款证券化的方式获得注入资金的渠道。 因此，要推动房地产融资多元化有多个渠道可以选择。但在目前，盲目 的没有重点的同时发展所有渠道并不可行。我们需要有重点的推进多元化， 发展最具备潜力，最能解决问题的几种渠道。公司债券、票据、典当等融资 模式毕竟能融到的资金有限，而上市融资等困难较大。未来最为可行的方式 是REITS和房地产抵押贷款证券化。一方面，REITS解决了房地产供给者的 资金问题，另一方面，房地产抵押贷款证券化能间接有效得为房地产需求者 提供房贷资金来源。至于其他的房地产融资方式，从总体来看，应该作为一 种有益的补充形式。 对于REITs来说，本文首先介绍了REITs的结构、法律基础、分类等基 础知识。随后，分析了REITs在中国发展潜在的一些制约因素：由于法律法 规的原因，我国发展信托型REITs面临不小的障碍，而对于设立公司型REITs 来说，在目前的《公司法》和《证券法》的基础上是可行的，但不能和其他 2