有关常州九龙仓马哥波罗(时代上院)酒店式公寓项目发展提议.pdfVIP

有关常州市九龙仓马哥波罗 （时代上院）酒店式公寓项目发展提议 前言 由于对项目的了解程度有限，故下述诸多方面仅能以假设性条件提出一些建议。 如需较正确的观点和建设性提议，我们尚需了解目前项目酒店 A 马哥波罗大酒 店的一些前期资讯 （设计方案、技术经济指标、星级标准、标准间建筑面积、酒 店配套设施、建设周期及开发商意向等），以便我们有一个完整的基础资料，对 项目酒店式公寓部分的提议更符合常州市场和更具可操作性。 下述的一些测算和提议可能因资讯不全和时间紧迫而和开发商的意图有较大的 差距，基于我司在高端酒店式公寓市场发展方面的经验，故希望如有可能请安 排时间进行进一步的沟通。 一．市场 1．九龙仓马哥波罗 （时代上院）此次发展酒店式服务公寓的计划将填补常州这 方面现代服务概念的空白（常州至今尚没有“长期持有租赁”式经营的酒店式服务 公寓），是为提升常州城市现代服务业范畴和档次的一次贡献。 2．由于是市场的空白，项目发展计划拥有可观的前景和将产生意想不到的市场 效益，并为项目保留了潜在的，无可限量的升值因素。 3．“马哥波罗”专业的品牌经营管理公司可为项目带来两大赢利优势，一是保障 了服务质量，二是保障了客源。 二．项目发展假设性条件 1．楼板单价：1,700 元/平方米 2．根据贵公司提供的已批复规划方案，假设酒店式公寓部分分为 B 栋和 C 栋 （见下图）： ⑴酒店式公寓总建筑面积：38,426 平方米 B 栋：26,568 M2 （占总建筑面积69%） 1 C 栋：11,858 M2 （总建筑面积31%） ⑵建筑总高度和层数： B 栋：53.2 米/13 层 C 栋：38.4 米/10 层 地下面积：19,769.84 平方米 地下停车位：378 辆 B 栋 C 栋 三．项目酒店式公寓客群定位 项目酒店式公寓主要针对居住市场中的较长居住的居民（包括外国居民和本国居 民，一般居住时间在4 天及以上），主要客源为： 常驻常州市的外籍商务工作者和经营管理者； 放长假来常州市旅游的家庭； 国内出差到常州的高端商务人士； 原意向借宿高星级酒店的各界人士； 等 2 四．项目定义和特征 1．项目定义 - 融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位。 ⑴ 强调的是居住功能，而非商务办公功能； ⑵ 一种长期居所 （相对于酒店而言）的物业； ⑶有酒店般完善的服务； ⑷具有居家的氛围； ⑸ 具有一定的价格优势； 2．项目特征 - 设计和配套方面具显突性 ⑴和酒店房间空间比较小相比具有较大的空间； ⑵配有设备齐全的厨房； ⑶配置完善的家用电器和家居化家具； 五．项目初步提议 1．结构 （得房率） 得房率设计- 由于该项目和5星级马哥波罗大酒店及时代上院3,464平方米的高 级会所为邻，可以考虑充分利用酒店和会所的配套设施，项目内公共区适当设置 高档次商务中心及其它服务设施，和精致、华贵而实用的出入大堂等即可（酒店 式公寓并不希望客人在酒店公共区域有长时间停留），故提议考虑项目尽可能设 计较高的得房率，约控制在75-80%之间。 2．户型面积 ⑴较大于常规酒店的户型面积 基于项目的土地成本 （楼板单价 1,700 元/平方米）尚属较低，项目本身为较标 准型星级酒店及项目周边为常州市各类星级酒店扎堆之处，项目的酒店式公寓户 型面积应考虑和标准型及套房式的酒店户型面积有较明显的差别，即可考虑特别 是“1 房一厅”户型，应较大于常规酒店的户型面积。 如下述“说明”提到，“1 房一厅”户型房面积大于酒店标准房，假设其日租价格可