浅议房地产租赁企业财务内部控制制度.docVIP

浅议房地产租赁企业财务内部控制制度对于房地产租赁企业来说，由于近两年国家对房地产调控力度的增大，企业越来越重视自身的运作规范、内部管理以及利润的回归。财务内部控制制度有助于帮助房地产租赁企业加强项目风险管理、合理调控使用资金、控制项目成本、减少舞弊行为，构筑一个健康的企业管理体系。 一、房地产租赁企业建立财务内部控制制度的内容 当期国内不少企业因业务结构变化等原因而产生一定数量的闲置房屋资产，如何盘活这些资产，加速资金周转，增加现金流，提高企业的资产收益率已成为大家所关注的问题。房地产租赁企业做为盘活资产的一种重要市场运作方式而产生。 对房地产租赁企业来说，考虑其行业发展特性，即从以往的粗放化增长逐渐转换为精细化经营，而财务内部控制是内部控制的基础，也是实施起来较为效果明显的环节。 财务内部控制贯穿于企业的经营活动中，其内容几乎涵盖资产负债表所有科目内容。房地产租赁企业一般的管理流程从评估租金—出租审批—进行交易—签订合同—会计核算。考虑到房地产租赁企业财务管理具有投入大、资金周期长、经营风险大等特点，其内控制度也必须与之配套。在实践中，我们重点关注租金定价制度；出租交易规范制度；采购与付款制度；筹资、融资财务资金预算制度；租赁资金回笼等制度的建设。这些制度的建设将明显加强对房地产租赁企业的风险管理。 二、房地产租赁企业财务内部控制存在的问题 （一）房地产租赁企业租金定价不规范 外资是房产租赁的需求主力，受累于金融危机，部分外资撤出在华投资。据戴德梁行调研报告显示，上海甲级商务楼金茂大厦、环球金融中心、恒隆广场、香港新世界大厦等标杆房产租赁企业，首次出现租金单价以及出租率双降的局面。在此背景下，如何制定合理的房产租赁单价成为一个非常重要的问题。部分中小房产租赁企业为了提高房产出租率，不考虑房产建设成本，大幅较低租赁价格。从管理上来说，未成立租金定价小组对出租房屋进行租前市场调查和租金评估，未能在租金定价决策时充分考虑出租房屋的机会成本，造成底子不清，租金随意性大。笔者单位的一个位于长宁商业中心的中山广场商务楼项目于2012年竣工，在房产市场整体低糜的情况下，公司组织专业人员对房屋的成本、租赁单价、租赁市场、公司融资能力以及贷款情况等多方面进行综合评估，果断将此项目原定为的租赁经营改为销售经营，并成功以32亿高价将该租赁物业抛售给SOHO中国。 （二）房地产租赁企业财务监控系统不完善 目前，大部分房地产租赁企业都有自己的业务流程，而如何在实际工作中严格按照业务流程执行，并给予合理监控是至关重要的。德勤在一份调查报告称仅有二成四的房地产企业将财务内控工作的重点从书面制度转变为落地实施，并且加强了监督管理。可见，房地产企业总体在财务内部控制体系上均处于起步阶段。以笔者单位为例，财务监控系统弱化主要体现在办公信息化程度不够深化。笔者单位信息化管理仅仅应用于会计电算化，每月电脑出会计报表，而相关的房产租赁流程包括租金单价的审批、免租期的确定以及收楼流程等工作均未采用电脑信息化操作。较为繁琐的房产租赁平均单价的计算、出租率的查询、租赁收入的结算情况等均需要手工操作。虽存在相关的业务流程制度，但由于实际工作中的手工作业，使得财务内控执行力度不够理想。而手工作业的弊端除了无法起到较为严谨的监控作用，其工作效率也是极为低下的。 （三）房地产租赁企业财务风险评估体系不完善 对于房地产租赁企业来说，加强风险防范控制，重点是防范合同风险和欠租风险。在金融危机的经济背景下，房产租赁市场前景不容乐观。部分房产租赁企业没有实行租赁合同签订前的控制，对承租方没有进行必要的资信调查；同时急于签订租赁合同，在租赁押金以及预付款等合同条款上作出重大让步，导致由于合同签订的不够严谨而产生无法按时收取租金的风险。 （四）房地产租赁企业财务控制活动力度较弱 房地产租赁企业财务控制活动力度较弱，房地产企业财务内控体系以及业务流程体系不够清晰、更新慢。部分企业在企业初创期已经建立了大致框架的财务体系以及业务流程体系，但随着企业的发展，企业的人员组织架构以及生产流程、规模等都有了相应的变化。而财务体系以及业务体系的内容并没有随之修改，使得现存的财务体系以及业务体系与企业的发展规模不配套，从而消弱了企业的财务控制活动力度。例如，笔者单位在2008年金融危机后，遂开始ISO9001质量管理体系认证，在认证期间发现部分财务体系以及业务体系均为公司经营初期之文件，并未随着公司组织机构以及经营模式的改变而更新，由此消弱了公司的财务控制活动力度。 三、房地产租赁企业内部控制制度完善建议 （一）完善房地产租赁企业财务内部控制的环境 房地产租赁企业应根据自身实际情况完善财务内部控制环境，主要表现在： （1）建立财务委派制度。房地产租赁企业存在投