浅谈房地产泡沫成因及应对措施.doc

浅谈房地产泡沫成因及应对措施【摘要】房地产作为国民经济先导性和基础性产业近几年来一直保持高速增长，引发了是否存在房地产泡沫的争论。房地产业不仅关系到国民经济的发展和人民群众的利益，而且关系到金融业的安危。如果存在房地产泡沫，将可能对经济造成负面影响。严重甚至可能导致经济危机。本文在参考文献的基础上，对房地产泡沫的形成原因及应对措施进行了分析。 【关键词】浅析；房地产泡沫；成因；应对措施 1 房地产泡沫的含义 泡沫常被用来描述一种经济失衡的现象。查尔斯·P·金德尔伯格在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中撰写的“泡沫”辞条中写道: “泡沫可以不太严格地定义为: 一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨常常是预期的逆转，接着就是价格的暴跌，最后以金融危机而告终。” 据了解，学术界对房地产泡沫目前没有明确的定义。牛瑞斌，贺兵认为: 房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值( 市场基础价值) 不符，虽然账面上价值增长很高，实际上很难实现，形成一种表面上的虚假繁荣。李涛，伍建平认为: 房地产泡沫是指由于房地产过度投机引起的房地产价格突然攀升，与其使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑的情况。笔者认为，房地产泡沫是以房地产为载体的泡沫经济，是资产泡沫的一种。是指在房地产市场中，由于人们预期未来房价将上涨，进而对房地产进行投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。 2 房地产泡沫的形成原因 2.1 土地资源的稀缺性。房地产是房和地的统一体，由于土地的所有权归国家所有且土地是不可再生资源，这种土地的稀缺性、垄断性使得房地产成为泡沫的载体之一。土地的自然供给是固定不变的，城市面积在城市化进程中不断扩大，但是土地资源是有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增长，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。因此，土地资源的稀缺为房地产泡沫的形成提供了基础条件。 2.2 投资者的预期与过度投机。投资者对某种消费品价格的预期在一定程度上能够影响消费者的需求。投资者的预期受经济环境变化的影响。在经济环境发生变化而引起的资产价格发生变化的过程中，如果没有产生不符合实际经济情况的预期，则市场价格就会由经济环境变化导致的不均衡状态逐渐调整到均衡价格上来；但当经济环境发生较大的变化时，尤其是在这种环境变化本身还存在许多想象的空间时，就会导致市场产生不符合实际情况的预期。而一旦预期高估了环境变化对价格的影响，就可能引发泡沫现象。当投资者和投机者对未来价格的预期得到正反馈时，他们将大量闲散资金投入到房地产市场，导致需求量急剧增加，进一步推动房价上涨，从而吸引更多投机者和资金的进入，甚至使得投机需求取代真实需求成为市场主体，形成恶性循环。 2.3 房地产市场的缺陷。房地产是个不充分市场。由于购买者信息缺乏和信息部对称，很多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成加价往往不能反映成交商品的真实价值。房地产开发商为了追求高额利润往往将开发项目投向高档住宅等而忽略对普通住宅和经济适用房的建设。这就导致了中低价位房的供不应求，抬高了商品住房的市场平均价格。同时，少数房地产开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积房源、土地，进行虚假宣传、虚假交易等不正当手段哄抬房价，形成了对市场预期的误导，带来了大量被动需求，抬高了土地和商品房的价格。 2.4 银行信贷的过度扩张。房地产业是一个资金密集型行业，几乎没有一家房地产开发商会完全利用自有资金进行开发投资，他们倾向于向银行贷款或者利用其他渠道融资，因此，银行信贷在房地产业的过度扩张是导致房地产泡沫过度膨胀的重要原因之一。由于房地产是不动产容易查封、保管和变卖，使得银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向开发商发放以房地产作为抵押的贷款。然而大量的银行信贷资金介入房地产行业，会加快房地产价格的膨胀和泡沫的产生。 3 房地产泡沫的应对措施 3.1 加强土地资源的管理。通过对土地资源供应量的调整来控制商品房价格的不合理上涨。根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，严格实行公开招投标的土地出让制度，控制一些城市的过高地价。要坚决制止高档住宅的大规模建设和盲目开发，防止出现新的积压。 3.2 拓宽投资渠道，合理引导投资行为。目前，居民资产投资保值性需求不断增强，由于医疗、教育、养老等社会体制较落后，广大居民面临未来不确定性大的问题，因此银行的储蓄率一直居高不下，生活资料等的价格的上涨增加了人们对未来通货膨胀的担忧，而居民的投