万科地产全成本管理与核心关键点把控-蒙田智慧.PDFVIP

蒙田智慧干货分享系列 043-成本管理系列 万科地产全成本管理与核心关键点把控 一、房地产企业的成本构成 房地产企业成本包括直接成本和间接成本，直接成本又分为不变直接成本和 变动直接成本，间接成本则有机会成本和管理成本两项内容。 一般说来，土地成本、设计成本、建安成本等均可以计入不变直接成本，这 些成本在一个项目中是相对固定且可以预测的，并且一旦发生就固定不变。土地 成本一般在招拍挂过程中确定，一旦拿到地，它的成本就确定了，在不考虑建筑 材料上涨的因素下，建安成本在设计风格确定、建筑级别确定的情况下就可以做 出比较精确的预测，相对稳定。变动直接成本则主要是融资成本，一般是银行贷 款利息。 目前银行贷款是房地产企业的重要融资渠道。即使在前期策划过程中比较精 确地计算了某个项目在一定时间内所需要的资金，但由于精确的还款日期难以计 算，这种成本还是与项目的进展密切相关，不断变动。 二、房地产企业的成本控制的重点与原则 在房地产行业的成本管理部门，做好企业的成本控制，就是要把房地产建设 过程中的任务分解到最易控制的程度，并明确每个子任务的所需因素。任务的目 标就是指明该任务需要实现的要求，包括资源要求(如各种资源计划，人员、设备 等)、资金计划、时间计划、质量要求、验收标准和上下关联任务，这些因素是描 述一个任务的重要信息，只有把每个任务的成本控制好了，才能实现成本的综合 控制。 在成本控制原则上，应注意到： (1) 实用的原则。 控制成本在控制过程中要有的放矢，选准控制对象降低成本，要把成本控制 落到实处，不能做华而不实的、得不偿失的控制。 (2) 合理的原则。 控制成本的目标，要求根据不同项目，具体分析制定，不能机械的照搬照抄， 要从全局出发统筹考虑。 (3) 全员全过程控制的原则。 让每个人都成为成本管理过程中参与者，每个人都 享受到成本 管理带来的 收益。实施全过程控制，从准备拿项目开始到项目竣工交付后的评估，认真 管理每个环节。 三、搞好房地产企业的成本管理的方略 1 ．科学定位，配合到位、监控有序 (1)要对成本管理部门的职责有一个准确的定位，成本管理部首要做的就是管理， 既要做好工程的成本管理，也要做好人的成本理念的树立，树立成本控制人人有 责，在不同节点的控制上需要企业的各层面的人员参与，每个人都要参与活动和 考核，需要对不合理、不规范的流程进行重新设计、加强绩效考核，从而使项目 的成本管控顺利实现; (2) 做好配合，因为成本的控制是通过工程的载体来实现的，而工程的实施过程 就涉及到与其相关的部门，这就是相互间的配合问题，通过有效配合，将项目进 度管理和成本管理、资金管理有机结合，实现效益最大化; (3) 要做好监控，要让成本时刻在控制范围内，做好风险预警提示。 2 ．制定目标，细分和执行好成本计划 制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解;再通过将预算计 划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际 结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。这个目标要让 大家了解，并与每个人的切身利益挂钩，使得大家都自觉地朝这个目标努力。 3 ．采用科学的成本管理与控制的方式 (1) 动态控制法。 动态控制法需要建立一种模型，把各个任务之间的关联及相互影响考虑在内， 只要任何一个任务的成本发生了变化，那么由该模型自动得到的该项目总预 测成本也会实时改变并被测算出来，将其与项目的目标成本相比较可以判断 当前的项目是否在成本控制范围内。公司多项目运作时，可以根据市场行情 随时对公司可能的利润进行预测，从而指导企业的发展。 (2) 静态控制法。 静态控制法则把每个任务的成本按照目前市场情况进行精确设定，包括额定 成本、最高成本、最低成本，只要满足单任务的时间进度计划以及成本在最 高、最低范围内要求的任务都认为是受控的。同时要把每个子目的成本按照 目前实时情况进行精确设定，只要满足单子项的时间进度计划以及成本在最 高、最低范围内要求的子项都认为是受控的 四、建立健全成本互控体系 要制定正确合理的流程程序，严格规范开发流程，尽可能压缩不合理不规范 操作的生存空间，变被动控制为主动、有序控制，可减少内耗，节省精力，更好 地控制成本。通过制度流程的建设，确保企业成本互控体系的建立。 成本互控体系是建立以成本控制部门、工程管理部门、财务管理部门互为监 督，成本控制部门为主的控制机制。保证成