《物权法》背景下登记机构免责机制的相关问题——兼评建设部《房屋登记办法》（草稿）第十六条.pdfVIP

法 题 在《物权法》第十二条和第二十一条倾向于登记 的面积、体积或者价款的比例收取，而登记机构收取 机构实质审查和加重登记机构赔偿责任的前提下，登 的是交易手续费。从登记机构的收费收入构成上看， 记机构从自身免责和分散赔偿风险的角度出发进行 经营性收费收入约占整个收费收入的80％左右。因 了若干制度设计，是否可行，有待探讨。 此，关键是有关部门是否把经营性收费也界定为不动 一 、 现实状况与理论前提 产登记费，如果是，为了以后登记机构工作的开展，只 《物权法》第二十二条规定：“不动产登记费按件 能提高登记收费的比例。 收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例 目前，关于不动产登记行为究竟是民事行为还是 收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管 行政行为，以及登记机构的赔偿责任性质是民事赔偿 部门规定。’但何为登记费，登记费包括哪些内容，《物 还是行政赔偿，《物权法》第二十一条及其相关规定并 权法》并未明确。按照2002年国家计委、财政部发布 不明确，笔者在《中国房地产》2007年第7期上发表 的《关于规范房屋所有权登记费方式和收费标准等有 的《不动产登记中的审查标准及赔偿责任》一文对此 关问题的通知》的规定，房屋所有权登记费是指县级 从理论和实务两个方面进行了详细阐述，基本观点 以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依 是，登记机构的审查方式是以形式审查为主结合实质 法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书 审查为辅的方式，不动产登记行为不是民事法律行 时，向房屋所有权人收取的登记费。对住房收取的，按 为，而是一种行政确认的具体行政行为，登记机构的 套定额计收，每套收费标准为80元；住房以外其他 赔偿责任为国家行政赔偿。 房屋所有权登记费，统一规范为按宗定额收取，具体 二、对各种免责机制的批判性解读 收费标准由省、自治区、直辖市价格、财政部门核定。 1．登记机构的询问机制与登记簿 目前，从事房产登记业务的机构其性质大多是行政性 建设部 屋登记办法》(草稿)第十六条规定： 事业单位，无财政拨款，属于自收自支性质。以某市为 “房屋登记机构应当查验登记资料，并根据不同登记 例，其收费主要包括两部分，一部分是行政事业性收 申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示， 费，即登记费，按套收取，住宅80元一套，非住宅 申请登记房屋是否为共有房屋，房屋登记簿记载的权 240元一宗。另一部分是经营性收费，即交易手续费， 利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明 住宅 6元／平方米，非住宅按房屋市场指导价的 确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请 0．49{j；收取。《物权法》仅规定登记费不得按不动产 人签字确认并予以保留。房屋登记机构认为申请登记 2 瑚 23总第_327期 房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人 而为之交易即可。以《物权法》生效为界点，之前认产 补充材料。”即在当事人申请登记时，登记机构应当就 权证，之后认登记簿，二者仅仅是物权的法律依据不 申请事项是否是申请人的真实意思表示，是否为共有 同而已。((城市房屋权属登记管理办法》并未要求登记 房屋等事项询问申请人。在登记机构尽到了此义务的 机构在当事人申请登记时询问隐名共有人事宜，《房 前提下，登记机构可凭登记簿上的记载人作为处分房 屋登记办法》