房产投资在房市泡沫中的作用分析和政策建议.pdfVIP

． 中的作用分析和政策建 许明财政部财政科学研究所昙 差 茎 究所 一 蓬避 魁 簟 墼函 一 、 房产投资的特点 时，流动性过剩，为保值增值，大量资金竞相追逐投资 购置房产不外居住、出租和增值三种目的。 品，房产投资需求强烈。房产总需求因此膨胀，房价走 居住购房是基本消费，是房产实际需求。购房人 高。由于土地稀缺以及建造工期延滞，新房供应量不 将房产作为耐用消费品，看重的是房产的居住功能。 可能像工业品那样短时间内迅速膨胀，只能逐步增 居住购房主要取决于收入、房价、房租和房价预期。房 加，存量房供应量也因为投资人看涨持房而变得更加 价看涨，迟买价更高，需求会提前释放；房价看跌，迟 有限，房产总供应只能小幅扩大。结果使房产供不应 买价更低，需求会后推。 求，房价继续上涨，房市进入上升期。 出租和增值购房是以获利为目的的投资行为，是 房市上升预期一旦形成，由于迟买价更高，居住 房产投资需求。出租和增值购房难以截然分开，投资 购房人会提前购置，实际需求前推放大。同时，在赚钱 人为了利益最大化不会放弃任何获利方式。投资人将 效应的吸引下，投资者队伍逐步壮大，资金大量流入 房产作为投资品，看重的是房产的投资功能。房产投 房市。房产开发商不再满足于房产开发利润，会通过 资取决于预期收益率。 延迟工期、分期开盘、天价开盘、虚假销售甚至公开毁 从经济学角度考察，与居住购房相比，房产投资 约等种种手段，放慢新房供应步伐，囤房待涨，以期获 有两个特点。一是不稳定。居住购房取决于实体经济 得房价增值。房产投资人队伍由于房产开发商的加入 因素，相对稳定；房产投资取决于预期收益率，波动较 而得到空前壮大，房市投资火爆。投资需求继续膨胀， 大。二是必然转化为供应。居住房产难以再次进入市 占总需求比重逐步上升。房产的居住功能渐渐让位于 场流通，除非居民迁移；投资房产不可能永远空关，要 投资功能。 么出租，要么转手，必然转化为房产供应。 在高额利润的刺激下，房地产开发不断膨胀，并 由于相对稳定、难以再次入市流通，居住购房不 带动设计、建筑、材料、金融和房屋中介等相关行业共 会造成房市巨幅波动。进一步讲，如果购房人均出于 同繁荣。不过，在繁荣的同时也埋下了衰退的种子。开 居住目的，即使房价高企，房市也没有泡沫。所谓房市 发商不仅为居住人建房，也为投资人建房，在投资需 泡沫，一定是房产投资作用下的结果。 求膨胀引发的高房价刺激下，房地产开发总量不断膨 二、房产投资在房市泡沫中的作用 胀，逐渐超出居住需求，即过度开发。房产投资越多， 纵观国外房市发现，房市周期较长，历时数年或 房价上涨越高，过度开发量越大。 数十年不等，总体趋势较为明朗，不同于随机游走。大 2．房产投资在房市下降期中的作用 体上，可以将一个房市周期分为上升和下降两个阶 房价不断上升，逐渐超出大众的承受能力，居住 段。为突出重点，本文忽略两个阶段中的回调期。 需求逐步萎缩，房租现值也难以弥补购房成本，纯粹 1．房产投资在房市上升期中的作用 以租房获利的房产投资近乎绝迹。房产总需求逐渐转 有很多因素会促使房市上升，比如目前我国经济 化为以增值投资为主，稳定性下降，房价日趋脆弱。由 快速增长，居民收入水平不断提高，工业化和城市化 于前途不明，风险加大，预期收益率下降，投资需求也 进程方兴未艾，城市人口迅速膨胀，加上房改取消福 逐步萎缩。房产总需求因而萎缩。