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浅谈集体土地房屋拆迁安置过程中继承问题 浅谈集体土地房屋拆迁安置过程中的继承问题 近年来，随着城市进程的不断推进，越来越多的近郊土地被转为国有化，原集体土地上的农民也被纳入到拆迁安置的大军中来。由于他们的原有住房为宅基地上的自建房，性质不同于城市房屋，再加上多年来我国关于农村房屋的法律法规不太完善，登记制度也比较松散，出现了地区不统一、权证不完整、登记不及时等各种情况，而拆迁工作往往又时间紧、任务急，所以很多农民的房屋在拆迁后出现各种纷繁复杂的法律问题。我们在实践工作中有时也经常找不到具体的相关法律规定，但这些被拆迁人群的实际问题又亟待解决，于是在法律基本原则指导下，运用已有的法律规定，配合相关政策法规，我们和有关部门一起，共同边工作，边研究，探求这些实际问题的一般解决方法，而这些问题中，占比重最大的则是继承问题。 下面，我就从公证的角度浅谈一下农村集体土地上的房屋在拆迁后所面临的继承问题。 一、继承发生的依据。根据我国继承法的规定，继承是在被继承人死亡后发生的，被继承人名下的财产为遗产，如被继承人立有有效遗嘱或曾签定遗赠扶养协议，则按其遗嘱或协议执行，若没有，则由其法定继承人继承。继承法是对全社会全体公民生效的法律，在适用上不区分人员户籍身份的不同，这一点毫无疑问，而有所不同的是在被继承人遗产的认定上。如果被继承人名下拥有的是城市房屋并经产权部门登记确认，这是被继承人的私有不动产遗产，但在农村集体土地上的房屋，是不是完全意义上的私有不动产，是不是以登记为原则，则一直是没有定论的，这个问题在房屋买卖、赠和的过程中争论更加激烈。 这里最关键的问题在于土地性质的不同。在城市，房屋所占据的土地是主要是出让使用和划拔使用，前者不影响房屋所有权人对房屋的处置，地随房走，后者有相对明确的法律规定，如经济适用房。而集体土地上的房屋却往往不能地随房走，故而前些年曾经出现过有人交易了集体土地上的房产，最后得到的解释却是，你买的是房子，但不能享有宅基地，所以，你可以把砖瓦木头拆走，但不能合法拥有房屋及土地的使用。这在法理上似乎是有道理的，但在实际生活中却成了一个荒唐事。因此，我们都知道，集体土地上的房屋在交易（包括赠和）的过程中是有限赠和，但是在继承中，却普遍认为不受此限制，仍然认定为被继承人的合法财产，可以由其继承人继承。 明确了被继承人的集体土地房产可以继承，再来看看继承公证启动的两大要素：被继承人死亡和遗产认定。前者比较简单，死亡证明很清楚明了，但后者却比较复杂，而且在近几年的实践中也在不断变化，主要有以下几种情况： 一是产权登记较混乱。据我们所知，农村房屋真正进行产权登记的不多，国家也没有正式开展这项工作，因此大部份人持有的是集体土地使用权证，该证的发出单位为区级人民政府，证上登记的是房屋占地情况，还包括临时用地和院落四至，并不能反映房屋的实际大小（如楼房占地并不比平房多），而且该证比较多的是于上世纪八十年代发出的，几十年来很多房屋的具体情况都发生了变化，或翻建过或修葺过。因此，另一由区建设部门发出的建设许可证成了集体土地使用权证的一个补充，一般来说，建设许可证上登记的是房屋的实际大小，包括楼层和面积。但是，由于这个证件的特殊性质决定了它只是个行政许可，并不意味着最终的房屋状况一定会完全吻合，有盖超的，也有盖少了的，况且，该证明确注明，在核发的六个月内有效，所以，严格意义上，它也不是房屋产权及状况的有效证明。所以，在我们实际工作中所遇到的除了少部份地区（如原江宁县）有比较明确的集体土地房屋所有权证之外，很多人手上持有的证件并不完全能证明房屋的具体情况。 产权登记混乱的另一个情况还表现在登记工作的疏漏多，情况变化大，没有有效的变更制度。上世纪八十年代（或更早）在集体土地使用证登记时主要是以自报和村干部核报为主，登记人员也多为村里工作人员，因此有很多产权人的名字是错的，如同音不同字，还有地名错误的，数据或图纸错误的，这些错误后来被发