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租金管制利弊 租金管制的利弊 发达市场经济国家政府的住房政策工具大体可以分为供给方政策和需求方政策两类。所谓供给方政策，是指政策主要作用于住房建设的资金供给和住房实物的供给。需求方政策是政府直接或者间接将财政补贴交给受益人。 抵押贷款担保和抵押贷款证券、政府建设公共住房、租金限价以及对住房供给方的补贴四种政策大体属于供给方政策；住宅优惠券、税收减免和现金补贴大体属于需求方政策。 租金限价或者管制，是许多国家政府住房政策的重要措施之一。租金控制往往是在特定时期和特定地区，政府为了控制租金过快提高而采取的措施，但一般不是作为长期持续使用的政策手段。租金限价这一政策做法对短期抑制住房租金的上涨有比较明显的效应，但是它的最大弊端是比较直接和明显地限制了住房供给，从而加剧住房供小于求的矛盾。在历史上，英国政府介入住房市场的一个重要原因就是在一次世界大战后，政府限制高涨的房租，采取租金管制措施，导致住房供给的减少，进一步加剧了住房矛盾。所以，在局部地区，或者某一时段，可以临时性采取租金限价政策。把这种政策作为长期政策，或者大范围使用，不是很好的政策选择。 实行了限制价格的结果是造成供不应求，必然产生商品的短缺。限制价格会挫伤投资方积极性，使短缺变得更加严重，一旦放弃价格控制，价格上涨就会变得更加厉害。所以，经济学者一般反对长期采用限制价格政策，否则不利于经济的发展。 在决定政策时还要考虑到社会、政治等各种因素，经济理论是决定政策的重要依据，但并不是惟一依据。 我国住房长期以来实行配给制和低房租，这种政策固然使低收入者可以有房住，但确使房屋更加短缺，几十年住房问题解决不了，改革开放以来，我们随着我们逐步的放开公产房的房租和住房分配政策的不断改变，商品房的价格由市场调节，调动了开发商建房的积极性，解决了多少年来住房需求的短缺局面。　　限制价格是一项不符合经济规律的失败的制度安排，经济学家不主张利用限制价格，因此，最终要被设计者放弃也就是必不可免的。事实证明，改革开放以来，我国取消大量的限制价格政策，无论是商品市场还是要素市场由过去的卖方市场到今天的买方市场，商品由过去的短缺到今天的过剩。 价格管制使价格信号失灵，扭曲了资源配置，加剧了商品供不应求的局面。为解决高物价而施行的价格管制反而成了高物价的帮凶。物以稀为贵，在绝大多数情况下，一件商品价格上升是因为求大于供，有的买家为了确保能买到商品愿意出比市价更高的价格。当物价上涨时，就对商品的生产者发出了短缺的信号，鼓励生产者增加产出来牟取利润。于是市场的供给增多，物价会逐渐回落。所以说只有高物价才能解决高物价的问题。同理，一件商品价格的下降是因为供大于求，有的卖家为了确保卖出商品愿意以低于市价的价格出售，当物价下跌时，就对商品的生产者发出了过剩的信号，使生产者为了避免亏损减少供给，这样市场上该商品的供给会减少，供大于求的情况会逐步缓解，价格会回升。市场就是这样依靠价格信号来配置资源，防止过剩和短缺的，政府管制物价会造成价格信号的紊乱，市场供求关系的变化无法从价格中体现出来，这使市场无法起到配置资源的作用。 　　政府制定的价格上限会造成短缺，下限则会造成过剩。假设对面包的供给和需求在现有的价格水平上达到平衡，政府却在此时设定了比现有价格更低的价格上限。市场上面包的供给将会减少，但是对面包的需求却会上升。结果供不应求，面包被抢购一空。尽管一部分幸运的买家能以比原来低的价格买到面包，但很多人将被迫买不到面包，只好饿肚子了。 　　 　　从表面上看价格管制似乎使穷人受益，但实际上却恰恰相反，价格管制害苦了穷人。 价格管制扰乱了市场秩序，破坏了市场分配资源的功能，而将价格管制推行到极致的计划经济更会带来灾难。米塞斯哈耶克等奥地利学派经济学家认为，在计划经济国家中，政府必须决定整个国家资源的分配。但由于失去了价格机制，政府永远都得不到足够的资讯，这使政府无法正确地计算万分复杂的经济体系，随之而来的必然是计划的失败和经济的彻底崩溃，这在社会主义国家已经发生过很多次了，只要看看曾经的苏联中国，现在的朝鲜古巴伊朗，我们就会明白全面价格管制，也就是计划经济所造成的灾难性后果了。历史无数次地证明过，政府不可能比市场更有效率地配置资源。 道理和最低工资的一样，如果政府的租金限价低于市场价格，会有更多的房客需要这样的房源，房东却没有积极性增加供给。 　　在第二次世界大战期间，为了防止住房成本飙升，许多大城市如纽约、旧金山和华盛顿都出台了租金管制法律。本意是让穷者有其屋，但租金管制导致了住房短缺，打击了房地产投资的积极性，且受管制的住房质量差强人意。在实行租金管制的城市（如纽约）的房屋维护难以为继，住房供不应求的矛盾在贫民聚居地尤为突出。反对者认为租金管制会使城市加速走向没落。 和最低工资制极为类似，由于租金管制并不是针对扶贫