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房地产企业成本控制精细化管理探讨 　　【摘 要】近年来，房地产行业竞争日益激烈，加强成本控制精细化管理对于提高房地产企业的市场竞争力有重要作用。因此，房地产企业应转变管理理念，加强成本控制精细化管理，合理控制房地产开发成本。本文简要分析了当前我国房地产企业成本控制与管理存在的主要问题，并提出了成本控制精细化管理的具体措施。 　　【关键词】房地产企业；成本控制；精细化管理 　　经过多年的发展，我国的房地产行业逐渐成熟，房地产企业的管理模式也不断发生变化。近年来，随着国家限制房价政策的出台以及对房地产业的规范管理，房地产行业进入低利润时代。同时，在日益激烈的市场竞争中，房地产企业要求得发展，必须合理控制开发成本，加强成本控制精细化管理，从而促进企业的健康可持续发展。 　　一、房地产企业成本控制管理存在的主要问题 　　1.对资金缺乏统一的管理 　　房地产开发企业开发经营具有流动性和分散性等特点，基于此，其不得不在项目所在地区设立单独的资金账户，这就导致企业资金的分布过于松散，无法集中进行管理，再加上相应内控制度不完善，一定程度上增加了风险。 　　2.项目投资前缺乏事前调研，成本浪费问题严重 　　部分房地产企业在进行项目开发投资前，没有进行充分的调研，忽略项目成本的投入调查，可能导致招标过程中出现成本浪费问题，难以取得良好的经济效益。 　　3.工程现场管理不够到位、成本超支 　　房地产施工阶段，一些企业随意变更设计，没有按照成本预算进行建设，导致成本增加。同时由于工程现场管理工作不到位，未及时更新合同台账等会计信息，难以实现对成本的动态反馈，物资管理不规范，存在一定的浪费问题，这些问题的存在将使企业成本大大增加。 　　4.成本控制意识淡薄，控制方法落后，制度不完善 　　现代企业管理要求全员、全过程、全要素和全方位进行成本管理，但真正这样落实的房地产企业很少。有的企业只重视设计阶段的成本控制，有的企业只重视设备和材料的成本控制，缺乏对项目开发各个环节全面的成本控制，忽略微小成本及各成本要素。成本控制意识的淡薄以及存在的错误认识，导致企业成本管理成效不佳。同时，成本控制方法不科学，缺乏事前预测和过程控制，成本控制和管理主要通过财务部门的决算报告实施，由于其时效性滞后，难以及时发现其中的问题。另外，部分企业尚未建立完善的成本控制制度，且成本控制制度执行不到位，导致企业成本管理陷入困局。 　　5.会计核算不集中，无法及时掌握真实的会计信息 　　由于建筑工程项目具有分散性的特点，就难以实现会计核算的一本账模式，基于这一情况，企业大多不采用汇账方式对企业的成本控制信息进行整理和汇总，而是采用汇表的方式编制成本控制报表。但由于各个项目编制报表时均是采用建造合同的会计准则，部分项目无法实现科学准确的分析项目预计合同的总成本和总收入，出现提前确认收入、粉饰前期项目利润等问题，可能形成虚假的在建工程，增加了企业资产的负债率和成本控制?L险。以上问题的存在，可能会给企业造成无法弥补的亏损，也会对企业的经营决策造成负面影响。另外，部分房地产企业成本费用核算简单，会计科目设置不明确且级次较少，难以实现精细化的成本管理。 　　二、房地产企业成本控制精细化管理措施 　　1.加强成本控制精细化管理的意识 　　企业成本控制的精细化管理是房地产企业现代化管理的重要内容，如果想要渗透到企业的各个生产环节，必须提高公司内部全体员工的精细化管理意识，企业管理层应积极号召员工从小事做起，节约成本，杜绝浪费，将节约的思想灌输到全体员工的思想中，在保障企业正常运营和生产的前提下适当压缩企业各项费用支出，以实现降低成本提高效益的目标。 　　2.加强房地产开发各阶段的成本控制 　　房地产企业的成本管理应贯穿于房地产项目开发的各个阶段，以构建完善的全员、全程、全面的成本控制系统。 　　（1）项目决策阶段成本控制 　　这一阶段，应做好项目调研工作，建立完善的投资分析评估体系，企业应组成专业的可行性研究团队对项目成本进行调研，全面掌握土地的属性以及周边的市政配套措施，并综合考虑企业发展战略、工程建设规模、产品定位及目标客户等因素，科学编制成本估算，预测未来销售价格，确定成本控制目标。 　　（2）规划设计阶段成本控制 　　规划设计阶段的成本控制对企业投资的影响较大，其设计质量和水平将直接影响企业所要投入的成本多少。因此，企业应结合市场需求，设计出让大众认可的方案，尽可能的减少成本浪费，抉择设计方案时应充分考虑其成本因素，依照造价指标和经济性技术指标进行限额设计，将成本的事前控制做到位。设计方案的招标建议采用经济方案和建筑方案相结合的方法，以确保房地产项目的经济效益。 　　（3）施工阶段的成本控制 　　施工阶段是房地产企业投入最大的阶段，因此做好